Kaja zapytał 4 lata temu
Dzień dobry, grozi mi egzekucja z nieruchomości, jaką jest mój dom. Pytanie moje jest takie: jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika? jak to się odbywa? czy muszę być wtedy w domu?
Grzegorz Szwaciński Personel odpowiedział 4 lata temu
Komornik najpierw zajmuje nieruchomość dłużnika, po czym zleca biegłemu, by ten przeprowadził opis i oszacowanie nieruchomości. Opis i oszacowanie to drugi etap zmierzający do zlicytowania nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Warto wiedzieć, że komornik może zlecić dokonanie opisu i wyceny nieruchomości, dopiero gdy miną 2 tygodnie od daty, w której dłużnik otrzymał wezwanie do zapłaty.
Komornik zawiadamia więc dłużnika o wszczęciu przeciwko niemu egzekucji z nieruchomości i wzywa go do spłaty zadłużenia, informując jednocześnie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości, jeśli dług nie zostanie spłacony.
Art. 942. Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości
Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Kolejno komornik musi powiadomić uczestników postępowania egzekucyjnego o dacie przeprowadzenia opisu i oszacowania, organ egzekucyjny musi zachować co najmniej 2 tygodniowe wyprzedzenie.
Art. 945. Zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości i wezwanie do zgłoszenia praw
§ 3. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
Podsumowując: od zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, opis i oszacowanie może nastąpić najwcześniej po 4 tygodniach!
Po co w ogóle robi się opis i oszacowanie zajętej nieruchomości?
Jest to proces, którego efektem jest wycena nieruchomości, aby komornik mógł poznać wartość zajętej nieruchomości, którą zamierza wystawić na licytację komorniczą, ponadto biegły określa prawa osób trzecich do nieruchomości (np. służebność).
Jeśli Twoją nieruchomość oszacowano na kwotę niższą niż jej faktyczna wartość, to jako dłużnikowi, przysługuje Ci prawo do złożenia skargi na opis i oszacowanie nieruchomości <- pod tym linkiem dowiesz się więcej na temat szczegółów wniesienia skargi, a poniżej załączam sprawdzony wzór takiego pisma:
Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości
Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości wzór
Najczęściej biegły rzeczoznawca pomija istotne elementy przynależące do nieruchomości, obniżając tym samym jej wartość (dopiero co wyremontowana łazienka, odświeżona elewacja, nowe sprzęt RTV AGD, itd.).
Innymi błędami przy szacowaniu wartości nieruchomości, jest nieuzasadnione porównywanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (np. biegli porównują wartość mieszkania znajdującego się na obrzeżach miasta z mieszkaniem znajdującymi się centrum miasta).
Oczywiście dłużnikowi powinno zależeć na jak najwyższej wartości oszacowania licytowanej nieruchomości, ponieważ wyższa kwota po licytacji pozwoli komornikowi spłacić większą część długu, który egzekwuje komornik.
Kiedy trzeba złożyć skargę?
Aby zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości, masz tylko dwa tygodnie od dnia ukończenia opisu (dzień, w którym komornik podpisuje protokół).
Art. 950. Termin do zaskarżenia opisu i oszacowania zajętej nieruchomości
Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia.
Komornik powiadomi Cię o ukończeniu opisu i oszacowania osobnym pismem (obwieszczeniem).
Jeśli sąd uzna, że skarga na opis i oszacowanie jest zasadna, to sąd zleci komornikowi, aby ten sporządzi nowe oszacowanie nieruchomości. Sąd może też wezwać komornika, aby uzupełniono braki, które wkradły się w raporcie. Co ciekawe, nawet Sąd może dokonać zmian w opisie i oszacowaniu nieruchomości.
Często dłużnicy składają skargę na opis i oszacowanie tylko dlatego, by wydłużyć całe postępowanie egzekucyjne, co znacznie wydłuża czas oddania nieruchomości na aukcję komorniczą. Dłużnicy w tym czasie organizują gotówkę, by spłacić dług i zatrzymać mieszkanie. Jest to jeden z bardziej znanych sposób na komornika, który chce zlicytować dom czy mieszkanie dłużnika.
Warto też wspomnieć, że jeśli w okresie między opisem i oszacowaniem a licytacją nieruchomości zajdą jakieś znaczne zmiany dotyczące nieruchomości, należy przeprowadzić dodatkowy opis faktycznego jej stanu.
Art. 951. Dodatkowy opis i oszacowanie zajętej nieruchomości
Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Źródło: Kodeks Postępowania Cywilnego
Koniecznie przeczytaj:
- Opis i oszacowanie nieruchomości – skarga + WZÓR [REWOLUCJA?]
- Opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika – czy muszę być?
- Egzekucja z nieruchomości – opis i oszacowanie, nadzór, etapy, wzory pism
- Licytacja, opis i oszacowanie nieruchomości a współwłaściciele
- Zaniżona wycena nieruchomości którą zajął komornik
Krystian odpowiedział 4 lata temu
A czy można złożyć zażalenie na postanowienie o oddaleniu skargi na opis i oszacowanie? opis i oszacowanie mojej nieruchomości miało miejsce 2 lata temu, komornik i sąd sądzą, że ceny nieruchomości nie zmieniły się od tamtej pory i nie trzeba ponownie sporządzać oszacowania mojego domu i działki.