Egzekucja z nieruchomości – opis i oszacowanie, nadzór, etapy, wzory pism

Przygotowaliśmy dla Was kompleksowy poradnik na temat egzekucji z nieruchomości, naprawdę ogromny kawał wiedzy, który każdy wierzyciel, dłużnik, oraz osoba biorąca udział w licytacjach komorniczych nieruchomości powinien poznać dla dobra własnych interesów. W materiale znajdziecie też potrzebne wzory pism.

Aby ułatwić Ci znalezienie interesujących Cię kwestii, przygotowaliśmy spis treści:

  1. Egzekucja z nieruchomości – ogólne informacje
    1. Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości
  2. Zarząd nieruchomością
  3. Połączenie egzekucji komorniczych i przyłączenie wierzycieli
  4. Rozporządzanie nieruchomością
  5. Opis i oszacowanie nieruchomości
  6. Obwieszczenie o terminie licytacji
  7. Egzekucja z nieruchomości – warunki licytacji
  8. Licytacja nieruchomości
  9. Przejęcie nieruchomości
  10. Przybicie
  11. Przysądzenie własności
  12. Egzekucja z nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków

1. Egzekucja z nieruchomości – ogólne informacje

Egzekucja z nieruchomości dłużnika prowadzona jest jedynie na wniosek wierzyciela. We wniosku wierzyciel powinien oznaczyć nieruchomość, określić położenie nieruchomości, podać numer księgi wieczystej dla niej prowadzonej.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest przez komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jest to wyłączna właściwość komornika, a zatem żaden inny komornik prowadzący postępowanie przeciwko dłużnikowi nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika.

Jeżeli zatem postępowanie z Twojego wniosku nie jest prowadzone przez komornika właściwego do prowadzenia egzekucji z nieruchomości, oprócz wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości zasadnym byłoby złożenie także wniosku o przekazanie sprawy do dalszego prowadzenia komornikowi właściwemu.

Wniosek o przekazanie sprawy do innego komornika

Może się zdarzyć tak, że nieruchomość będzie położona w okręgu kilku sądów i wtedy wybór komornika należy do wierzyciela, albowiem każdy z komorników działającym przy tych sądach, w których okręgu jest położona nieruchomość będzie właściwym.

Zarówno o wszczęciu, jak i ukończeniu egzekucji, komornik zawiadamia właściwy sąd. W postępowaniu skierowanym do egzekucji, oprócz wierzyciela i dłużnika, pojawiają się również uczestnicy postępowania, którymi są osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości bądź też w przypadku użytkowania wieczystego – organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Złożenie przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika powoduje po stronie komornika obowiązek wezwania dłużnika do zapłacenia długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Ponadto komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.

W księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości pojawi się zatem wzmianka, że komornik prowadzi egzekucję skierowaną do nieruchomości.

Istotnym jest chwila dokonania zajęcia, albowiem jest ona różna w stosunku do różnych osób. W stosunku do dłużnika następuje ono z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu.

Natomiast, jeżeli nie doszło do doręczenia dłużnikowi wezwania oraz w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów). Oczywiście o zajęcie nieruchomości zawiadamiany jest również wierzyciel.

2. Zarząd nieruchomością

Zasadą jest pozostawianie nieruchomości w zarządzie dłużnika. Komornik powinien pouczyć dłużnika o tym, że od momentu zajęcia staje się zarządcą nieruchomości.

Zarząd zajętej nieruchomości może powstać z mocy prawa oraz z mocy postanowienia sądu, które może być wydane z urzędu lub na wniosek.

Ustanowienie zarządu innego podmiotu niż dłużnik w drodze postanowienia sądu, wydanego z urzędu lub na wniosek, nastąpi, jeśli okaże się, że dłużnik nie jest w stanie należycie sprawować zarządu.

Ustanowienie zarządcy innego niż dłużnik może nastąpić zarówno w toku egzekucji, jak i od razu przy jej wszczęciu. Ustanowienie nowego zarządu może nastąpić na wniosek każdego uczestnika postępowania – wierzyciela, dłużnika oraz przez samego zarządcę, w razie spełnienia następujących przesłanek:

  1. nieprawidłowe wykonywanie zarządu przez dłużnika lub uzasadnione przekonanie, że nie będzie on wykonywał zarządu prawidłowo;
  2. istnienie bieżących dochodów z nieruchomości, które wystarczają na pokrycie kosztów zarządu bądź złożenie przez wnioskodawcę w terminie tygodniowym od otrzymania wezwania kwoty wyznaczonej przez sąd na pokrycie omawianych kosztów.

Zarząd ustanawiany w toku egzekucji z nieruchomości jest stanem przejściowym i ma jedynie na celu zabezpieczenie zajętej nieruchomości do czasu jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. W szczegóły dotyczące zarządu nie będę się wdawać.

3. Połączenie egzekucji komorniczych i przyłączenie wierzycieli

Połączenie egzekucji z nieruchomości

Możliwe jest mając na uwadze względy celowościowe, fakultatywne połączenie postępowań dotyczących kilku nieruchomości lub części nieruchomości tego samego dłużnika.

Przedmiotowe znajduje zastosowanie w dwóch przypadkach po pierwsze, gdy odrębne egzekucje są prowadzone z różnych nieruchomości tego samego dłużnika (w tej sytuacji przesłanką pozytywną połączenia egzekucji jest tożsamość osoby dłużnika), oraz po drugie gdy odrębne egzekucje prowadzone są z różnych części tej samej nieruchomości (w tym przypadku przesłanką pozytywną połączenia egzekucji jest tożsamość nieruchomości, do której skierowano egzekucję).

Połączenie egzekucji z nieruchomości może nastąpić, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, np. może ułatwić sprzedaż kilku nieruchomości połączonych w jedną całość gospodarczą, pomimo odrębnego statusu prawnego.

Połączenie może powodować zmniejszenie kosztów egzekucji oraz wzmocnienie pozycji wierzycieli, jeżeli suma wartości ich wierzytelności będzie większa w stosunku do wartości nieruchomości.

Do połączenia egzekucji niezbędny jest wniosek jednej ze stron postępowania. O połączeniu decyduje komornik lub sąd mocą postanowienia, które doręcza się stronom.

Przyłączenie wierzyciela do egzekucji z nieruchomości

Przyłączenie związane jest z realizacją zasady, zgodnie z którą do jednej i tej samej nieruchomości można prowadzić równocześnie tylko jedno postępowanie egzekucyjne.

Przyłączenie wierzyciela, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu, do postępowania wszczętego wcześniej następuje z urzędu, niezależnie od tego, czy wierzyciel wnosi o przyłączenie do postępowania wszczętego wcześniej.

Kolejny wierzyciel może przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości do momentu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, o czym będzie poniżej.

Po przyłączeniu się innego wierzyciela komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, jednakże nie jest to aktualne, w przypadku gdy przystąpiono już do opisu i oszacowania w toku postępowania wszczętego wcześniej.

Przyłączenie się innego wierzyciela jest ujawniane przez komornika w księdze wieczystej poprzez złożenie stosownego wniosku.

Mając na uwadze skutki prawne przyłączenia się kolejnego wierzyciela do wszczętej wcześniej egzekucji z nieruchomości, komornik powinien ustalić jedną opłatę egzekucyjną od wyegzekwowanej w toku egzekucji z nieruchomości sumy pieniężnej, mając na uwadze maksymalne ograniczenie kwotowe, niezależnie od liczby spraw egzekucyjnych, w których wierzyciele przyłączyli się do postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej.

4. Rozporządzanie nieruchomością

Istotnym wydaje się również być fakt, że w przypadku rozporządzenia nieruchomością po jej zajęciu, przedmiotowe nie wpływa na dalsze postępowanie i nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

Wprowadza to zatem w interesie wierzyciela mechanizm chroniący go przed niewłaściwym postępowaniem egzekwowanego dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości, tak jakby nadal należała ona do majątku dłużnika.

Rozporządzenie nieruchomością obejmuje nie tylko przeniesienie własności, lecz także jej obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. hipoteką.

Również oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Celem tego jest zwiększenie efektywności egzekucji, przez wykluczenie możliwości wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości po jej zajęciu, gdyż mogłoby to mieć negatywny wpływ na sprzedaż egzekucyjną i cenę zbycia.

5. Opis i oszacowanie nieruchomości

W wezwaniu do zapłaty komornik wyznacza dłużnikowi termin 2 tygodni na zapłacenie długu od otrzymania wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Komornik może przystąpić do czynności związanych z opisem i oszacowaniem po upływie 2 tygodni od momentu otrzymania przez dłużnika wezwania do zapłaty.

Przedmiotowego komornik dokonuje na wniosek wierzyciela. Należy jednak pamiętać, że jeżeli wierzyciel nie złoży wniosku o dokonanie opisu i oszacowania w ciągu pół roku od zajęcia nieruchomości, komornik postępowanie co do egzekucji z nieruchomości umorzy z mocy prawa.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości

Skarga na opis i oszacowanie

Komornik powinien pouczyć wierzyciela o skutkach niezłożenia wniosku, tj. o możliwości umorzenia postępowania egzekucyjnego z uwagi na bezczynność wierzyciela.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania może złożyć wierzyciel lub inny podmiot działający w postępowaniu na prawach strony.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania może być zawarty we wniosku egzekucyjnym, może być złożony równocześnie z wnioskiem o wszczęcie egzekucji lub oddzielnie w toku egzekucji.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania może być złożony na piśmie bądź ustnie do protokołu. W przypadku złożenia wniosku ustnie, powinien zostać wpisany do protokołu.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania powinien zawierać żądanie dokonania zarówno opisu, jak i oszacowania nieruchomości. Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania powinien dodatkowo obejmować złożenie wraz z nim odpowiednich dokumentów zawierających wskazanie właściciela i wykaz ujawnionych w zbiorze obciążeń.

Z uwagi na to, że w toku opisu i oszacowania ustala się dokładnie obszar nieruchomości, jej części składowe i przynależności, prawa związane z jej własnością oraz osoby zainteresowane, które powinny być uczestnikami egzekucji z nieruchomości, niezbędne jest, aby komornik, przeprowadzając omawiany etap egzekucji, posiadał materiał pomocniczy.

Materiał ten stanowią następujące dokumenty:

  • odpis księgi wieczystej,
  • zaświadczenie sądu ze zbioru dokumentów dla nieruchomości, które nie mają urządzonej księgi wieczystej,
  • a także wyciąg z katastru nieruchomości, jeżeli nieruchomość jest objęta tym katastrem.

Do wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien zatem dołączyć aktualny odpis księgi wieczystej. Ponadto, wierzyciel powinien wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

Nałożenie na wierzyciela tego wymagania pozwala ustalić, że zajęcie nieruchomości nie narusza praw osób trzecich, a ewentualnie na włączenie do postępowania egzekucyjnego wszystkich zainteresowanych, jeżeli z odpisu księgi wieczystej bądź wydanego zaświadczenia wynika, że określonym osobom przysługuje prawo uczestniczenia w tym postępowaniu.

Jeżeli podmiot składający wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nie przedłoży wraz z wnioskiem wymienionych dokumentów komornik powinien wezwać go do uzupełnienia braku formalnego wniosku, a po bezskutecznym upływie terminu – wniosek zwrócić.

Obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania nieruchomości

O terminie opisu i oszacowania zawiadamia się uczestników postępowania, ale również komornik dokonuje publicznego obwieszczenia (w budynku sądowym i lokalu wójta/burmistrza/prezydenta miasta)oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej wzywając uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, do zgłoszenia swoich praw przed ukończeniem opisu i oszacowania.

Uczestnikami postępowania, o których mowa w przepisie, są przede wszystkim wierzyciel, dłużnik, osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.

Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?

Celem obwieszczenia publicznego o terminie opisu i oszacowania jest ustalenie i ewentualne uwzględnienie w oszacowaniu praw osób trzecich do zajętej nieruchomości, które nie zostały do tej pory ujawnione.

Jednocześnie samym celem opisu i oszacowania jest przede wszystkim ustalenie, jaka rzeczywiście nieruchomość stanowi przedmiot postępowania, jakie prawa do nieruchomości zgłaszają osoby trzecie, czy i jakie prawa do nieruchomości nie zostały wpisane do księgi wieczystej, jaka jest wartość obciążeń rzeczowych.

Zawiadomienia i obwieszczenia muszą być dokonane na 2 tygodnie przed wyznaczonym terminem posiedzenia dla dokonania opisu nieruchomości.

W odniesieniu do obwieszczenia liczy się data wywieszenia go w budynku sądowym i lokalu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Moment doręczenia zawiadomienia należy ustalić stosownie do ogólnych zasad związanych z doręczeniami przesyłek sądowych, czyli na chwilę, gdy uczestnik otrzymał zawiadomienie, a nie chwilę jego wysłania.

Termin 2 tygodni musi być zachowany co do każdego zawiadomienia i obwieszczenia, natomiast termin opisu i oszacowania wyznaczony przez komornika musi uwzględniać doręczenie dokonane najpóźniej któremukolwiek z uczestników.

Kodeks postępowania cywilnego w art. 947 określa, co powinien zawierać protokół z opisu i oszacowania nieruchomości. W przedmiotowym dokumencie  komornik wymieni:

  1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  3. stwierdzone prawa i obciążenia;
  4. umowy ubezpieczenia;
  5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  8. zgłoszone prawa do nieruchomości;
  9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowanie nieruchomości dokonywane jest przez biegłego wyznaczonego przez komornika, który na podstawie odrębnych przepisów posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości. Nie musi być to zatem biegły sądowy.

Często szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który nie jest biegłym sądowym, ale pełni funkcję biegłego. „Oszacowanie” nieruchomości nie jest równoznaczne z ustaleniem „sumy oszacowania”.

Komornik – a nie biegły – jest organem działającym przy opisie i oszacowaniu. Ustalenie sumy oszacowania w operacie nie jest wystarczające do przyjęcia jej jako podstawy egzekucji, gdyż biegły nie orzeka o wysokości sumy oszacowania, a jedynie pomocny jest w tej kwestii organowi prowadzącemu opis i oszacowanie, czyli komornikowi, który na podstawie wiadomości rzeczoznawcy majątkowego ustala sumę oszacowania.

Opis i oszacowanie nieruchomości a operat szacunkowy

Należy mieć na uwadze, że nie w każdym przypadku w toku postępowania egzekucyjnego będzie sporządzony operat szacunkowy, gdyż podstawą oszacowania nieruchomości może być także szacunek sporządzony na potrzeby obrotu rynkowego poza postępowaniem, w ciągu 6 miesięcy przed zajęciem nieruchomości, a oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.

Rozwiązanie to podyktowane jest dążeniem do ograniczenia kosztów postępowania egzekucyjnego. Przy wyborze rzeczoznawcy majątkowego do oszacowania nieruchomości komornik, poza ograniczeniami wynikającymi z kwalifikacji biegłego, nie jest ograniczony wnioskami stron. Strony nie są uprawnione do dokonania wyboru biegłego.

W celu sporządzenia opisu nieruchomości komornik przeprowadza oględziny nieruchomości. Komornik z urzędu ustala fakty, które mają znaczenie dla dokładnego określenia położenia nieruchomości, jej rodzaju, przeznaczenia, stanu i wartości.

Należy wskazać, że i tak przed przystąpieniem do oszacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać jej oględzin.

Rzeczoznawca majątkowy w oszacowaniu powinien podać wycenione osobno poszczególne składniki majątku, czyli wartość gruntu, każdego budynku i innych urządzeń, części składowych, przynależności i pożytków.

Wycena powinna obejmować także prawa obciążające nieruchomość, które nie są wyrażone sumą pieniężną, takie jak np. służebności, użytkowanie, prawo dożywocia.

Na wartość nieruchomości wpływ ma istnienie hipoteki ustawowej, służebności drogi koniecznej, służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli.

Wpływ na oszacowanie będzie mieć także rodzaj i zakres świadczeń wynikających z praw obciążających nieruchomość niewyrażonych sumą pieniężną.Biegły sporządza operat szacunkowy w terminie wyznaczonym przez komornika. Komornik może z ważnej przyczyny przedłużyć termin wyznaczony biegłemu.

Obecnie, mając na uwadze zasady określające sporządzanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, nie jest możliwe składanie opinii ustnie do protokołu. Rzeczoznawca sporządza więc operat jedynie w formie pisemnej.

6. Obwieszczenie o terminie licytacji

Zajęta nieruchomość może być sprzedana wyłącznie w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji nieruchomości nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania.

Uprawomocnienie to nastąpi, jeżeli w ciągu tygodnia od doręczenia ostatniemu uczestnikowi protokołu opisu i oszacowania nie zostanie wniesiona skarga na czynności komornika.

Określenie przez ustawodawcę minimalnego terminu, jaki musi być zachowany pomiędzy licytacją a uprawomocnieniem się opisu i oszacowania, ma na celu ochronę interesów dłużnika.

Obwieszczenie o licytacji po opisie i oszacowaniu następuje, które zawiera szczegółowe informacje, w szczególności potrzebne osobom zamierzającym przystąpić do przetargu.

W art. 953 k.p.c. ustawodawca wprowadził obowiązek dokonania publicznego ogłoszenia obwieszczenia o licytacji oraz określił treść tego obwieszczenia.W obwieszczeniu o licytacji muszą znaleźć się wszystkie elementy wymienione w przedmiotowym artykule. W obwieszczeniu o licytacji należy określić:

  • nieruchomość, która ma być sprzedana, z oznaczeniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego;
  • imię i nazwisko dłużnika, podanie numeru księgi wieczystej i sądu, w którym jest prowadzona lub oznaczenie zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór jest prowadzony;
  • czas i miejsce licytacji (W praktyce zasadą jest, że licytacja odbywa się w budynku sądu nadzorującego egzekucję.);
  • sumę oszacowania i cenę wywołania (Suma oszacowania wynika z protokołu opisu i oszacowania.);
  • wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć;
  • czas – 2 tygodnie przed licytacją – kiedy to wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Nieprawidłowości w treści obwieszczenia o licytacji mogą być zaskarżone w trybie skargi na czynności komornika, choć nie powoduje to nieważności dalszych czynności podjętych w wyniku dokonania takiego obwieszczenia.

Komornik ma obowiązek doręczenia obwieszczenia o licytacji wymienionym szczegółowo podmiotom, niezależnie od publicznego ogłoszenia obwieszczenia o licytacji. Są nimi uczestnicy postępowania oraz organy gminy, urzędy skarbowe miejsca położenia nieruchomości oraz organy ubezpieczeń społecznych.

Celem doręczenia obwieszczenia o licytacji uczestnikom postępowania jest zabezpieczenie ich interesów przez umożliwienie im uczestnictwa w licytacji; natomiast doręczenie obwieszczenia o licytacji właściwym organom administracji publicznej ma na celu umożliwienie im zgłoszenia roszczeń z tytułu podatków i innych danin publicznoprawnych należnych do dnia licytacji.

Obwieszczenie o licytacji nieruchomości powinno być doręczone wszystkim wierzycielom egzekwującym, czyli także tym, którzy przyłączyli się do egzekucji z tej samej nieruchomości.

Oprócz doręczenia obwieszczenia o licytacji komornik ma obowiązek zawiadamiania o licytacji przez obwieszczenie publiczne w następujący sposób:

  1. na tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości;
  2. w lokalu organu gminy;
  3. na stronie internetowej sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości;
  4. na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Upublicznienie obwieszczenia o licytacji ma za zadanie zainteresowanie potencjalnych nabywców kupnem nieruchomości.

7. Egzekucja z nieruchomości – warunki licytacji

Osoby przystępujące do przetargu mają obowiązek składania rękojmi w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Warunek licytacyjny w postaci obowiązku złożenia rękojmi – zwanej także wadium – ma na celu zabezpieczenie przez nabywcę zapłaty w terminie ceny, za którą udzielono mu przybicia.

Jeżeli bowiem nabywca nie wypełni obowiązku zapłaty ceny, jego prawa i obowiązki wynikające z przybicia wygasają, a rękojmia przepada.

Rękojmia stanowi zabezpieczenie przed licytantami pozornymi, podstawionymi w celu udaremnienia bądź przewleczenia postępowania egzekucyjnego. Rękojmię zobowiązany jest złożyć każdy, kto przystępuje do przetargu, chyba że jest z tego obowiązku zwolniony.

Od złożenia rękojmi zwolnione są: osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem oraz Skarb Państwa.

Komornik nie może przyjąć oferty od osoby, która nie złożyła rękojmi. Organ egzekucyjny ma swobodę w określeniu formy złożenia rękojmi, która powinna być wskazana w treści obwieszczenia o licytacji.

Kwotę rękojmi można uiścić komornikowi bądź w sądzie nadzorującym licytację – bezpośrednio w kasie bądź na wydzielony rachunek bankowy. Na dzień poprzedzający przetarg, rękojmia powinna znajdować się na rachunku bankowym (być uiszczona w kasie sądu), a licytant powinien okazać się stosownym potwierdzeniem.

W przeciwnym wypadku, osoba przystępująca do przetargu nie może zostać do niego dopuszczona.

Złożenie rękojmi nie oznacza obowiązku uczestniczenia w przetargu, gdyż rękojmię można w każdym momencie wycofać bez podania przyczyny. Rękojmię można wycofać także w toku przetargu, składając oświadczenie do protokołu licytacji.

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia (wygrał licytację i spełnił dalsze warunki), zatrzymuje się, natomiast pozostałym licytantom (zainteresowanym biorącym udział w licytacji) zwraca się ją niezwłocznie.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

8. Licytacja nieruchomości

Licytacja nieruchomości odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego (albo referendarza sądowego). Przebieg licytacji nieruchomości jest utrwalany przez sąd za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk.

Wywołanie licytacji rozpoczyna przetarg.

Niezwłocznie po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych na licytacji:

  1. przedmiot przetargu;
  2. cenę wywołania;
  3. sumę rękojmi;
  4. termin uiszczenia ceny nabycia;
  5. ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
  6. prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
  7. wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

W przetargu nie mogą uczestniczyć:

  • dłużnik,
  • komornik,
  • ich małżonkowie,
  • dzieci, rodzice i rodzeństwo
  • oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
  • licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
  • osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Aby przetarg doszedł do skutku wystarczy stawienie się choćby jednego licytanta. Licytacja nieruchomości przeprowadza jest ustnie.

Przetarg rozpoczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania.

Po wezwaniu do licytowania, osoby przystępujące do przetargu podają ustnie swoje oferty. Każdy z licytantów jest związany zgłoszoną ofertą do momentu złożenia skutecznej oferty przez inny podmiot biorący udział w przetargu. Zgłoszonej oferty nie można cofnąć.

Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Postąpienie jest to różnica pomiędzy poprzednią a następną zaofiarowaną ceną.

Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnego złotego.Jeżeli w toku przetargu licytant oświadczył do protokołu, że zrzeka się dalszego udziału w licytacji, aż do momentu zamknięcia przetargu może ponownie do niego powrócić.

Komornik przed zamknięciem przetargu jest obowiązany ogłosić, że po trzykrotnym obwieszczeniu tej samej zaofiarowanej ceny nie przyjmuje dalszych postąpień.

Trzykrotne obwieszczenie tej samej ceny stanowi ostatni moment na zgłoszenie wyższej ceny. Trzecie obwieszczenie kończy przetarg.

Po wykonaniu wskazanych ustnych obwieszczeń komornik ogłasza zamknięcie przetargu i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Zamknięcie przetargu umożliwia dokonanie przybicia oraz stanowi moment egzekucji, do którego można dobrowolnie zaspokoić wierzyciela ze skutkiem umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Po zamknięciu przetargu należy niezwłocznie, z urzędu zwrócić rękojmie licytantom, którym nie udzielono przybicia. Zamknięcie przetargu powinno być stwierdzone w protokole licytacji.

Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Jeżeli pierwsza licytacja okaże się być bezskuteczna, wierzyciel może żądać wyznaczenia drugiej licytacji. Wyznaczenie drugiej licytacji może nastąpić tylko na wniosek wierzyciela egzekwującego, w tym wierzyciela, który przyłączył się do postępowania.

Można uznać, że brak pozytywnego wyniku pierwszej licytacji w większości przypadków oznacza, iż cena wywołania była za wysoka i wobec tego cenę należy obniżyć do dwóch trzecich sumy oszacowania.

Do wyznaczenia drugiej licytacji stosuje się zasady dotyczące pierwszej, co oznacza, że druga licytacja musi być poprzedzona właściwymi obwieszczeniami i doręczeniami.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

9. Przejęcie nieruchomości

Istnieje również możliwość wystąpienia z wnioskiem o przejęcie na własność nieruchomości, do której skierowano egzekucję. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Instytucja przejęcia nieruchomości na własność po drugiej bezskutecznej licytacji została wprowadzona zarówno w interesie wierzyciela, jak i dłużnika.

Dla wierzyciela jest to bowiem jedyna droga uzyskania zaspokojenia jego wierzytelności, w przypadku gdy sprzedaż licytacyjna nie doszła do skutku, z reguły po długim w czasie przebiegu egzekucji z nieruchomości.

W przypadku gdy zgłoszone ceny są równe lub wszyscy wierzyciele zgłosili chęć nabycia nieruchomości w cenie wskazanej w przepisie, decyduje wysokość wierzytelności.

Podmiot składający wniosek o przejęcie nieruchomości na własność ma obowiązek złożyć rękojmię, chyba korzysta ze zwolnienia w tym zakresie.

Nie składa zatem rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem.

Wymaganie złożenia rękojmi ma bezwzględny charakter, co przejawia się w tym, że musi ona zostać złożona wraz z wnioskiem o przejęcie nieruchomości.

10. Przybicie

Skuteczne zamknięcie przetargu umożliwia udzielenie przybicia. Zasadą jest, że postanowienie co do przybicia ogłasza się bezpośrednio na terminie licytacji, po ukończeniu przetargu.

Postanowienie co do przybicia wydaje sąd w składzie sędziego albo referendarza sądowego nadzorującego licytację, po wysłuchaniu licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, jak również innych obecnych na licytacji uczestników.

Do uczestników wymienionych w omawianym przepisie nie zalicza się innych licytantów, gdyż ich udział w postępowaniu dopuszczalny jest tylko do momentu zamknięcia przetargu.

Z wysłuchania licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, jak również innych obecnych na licytacji uczestników sporządza się protokół. Przez pojęcie „postanowienie co do przybicia” należy rozumieć postanowienie w przedmiocie przybicia, czyli postanowienie pozytywne udzielające przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, oraz postanowienie negatywne, mocą którego sąd odmówił udzielenia przybicia.

Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu oraz  jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Jeśli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Po wydaniu przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia komornik niezwłocznie przedstawia sądowi prowadzone przez siebie akta postępowania egzekucyjnego.

Wydanie przez sąd postanowienia co do przybicia jest także najpóźniejszym momentem, do którego komornik powinien mocą postanowienia ustalić koszty prowadzonych przez siebie stadiów egzekucji z nieruchomości.

Należy bowiem pamiętać, że od momentu przybicia organem egzekucyjnym prowadzącym egzekucję z nieruchomości jest sąd. Osoba, na której rzecz udzielono przybicia, uzyskuje, po wykonaniu warunków licytacyjnych, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

11. Przysądzenie własności

Jeżeli dojdzie do spełnienia warunków licytacyjnych i do uprawomocnienia postanowienia o udzieleniu przybicia, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Skutkiem prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, jest przeniesienie własność na nabywcę, a ponadto prawomocne postanowienie jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.

Nabywca wstępuje także  w umowy najmu lub dzierżawy w miejsce dłużnika z mocy prawa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a zatem bez potrzeby wydawania w tej kwestii jakiegokolwiek rozstrzygnięcia przez sąd.

Nabywca nieruchomości ma prawo do wypowiedzenia umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, ale dłuższy niż 2 lata.

Nabywca nieruchomości może wypowiedzieć taką umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Okres wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje krótszego terminu, wynosi rok.

12. Egzekucja z nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków

Jeżeli jako wierzyciel posiadasz tytuł wykonawczy (nakaz zapłaty czy wyrok) przeciwko dłużnikowi pozostającemu w związku małżeńskim i nieruchomość należy zarówno do dłużnika jak i jego małżonka jako majątek wspólny (na mocy wspólności ustawowej małżeńskiej) możesz wszcząć postępowanie egzekucyjne z takiej nieruchomości.

Dochodzi zatem do wszczęcia egzekucji z nieruchomości, zawiadomienia o tym stron i uczestników, wpisu do księgi wieczystej ostrzeżenia o egzekucji z nieruchomości. Jednakże dalsze czynności dopuszczalne są jedynie na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

Jak go uzyskać?

Zaraz Ci przedstawię i niestety nie jest to takie proste.

Aby zyskać tytuł wykonawczy również przeciwko małżonkowi dłużnika jako wierzyciel musisz dysponować dokumentem urzędowym lub prywatnym, w którym zostanie wskazane, że wierzytelność stwierdzona tytułem egzekucyjnym powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika.

Taka regulacja ma związek z przepisem art. 41 § 1 KRO, zgodnie z którego treścią, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.

Jak już wspomniałam, okoliczność ta powinna zostać udowodniona przez wierzyciela w postępowaniu klauzulowym za pomocą dokumentu urzędowego lub prywatnego.

Z treści przedstawionego przez wierzyciela dokumentu powinno w sposób niewątpliwy wynikać istnienie okoliczności uzasadniających nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika.

Jeżeli treść dokumentu urzędowego jest w tym zakresie jednoznaczna, sąd powinien uwzględnić wniosek wierzyciela. W sytuacji natomiast, gdy wierzyciel przedstawi dokument prywatny, obowiązuje w postępowaniu klauzulowym zasada swobodnej oceny dowodów.

Sąd ocenia zatem wiarygodność i moc dokumentu według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Możliwa jest więc odmowa nadania klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika pomimo przedstawienia przez wierzyciela dokumentu prywatnego.

W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy dokument obejmuje wyłącznie oświadczenie wierzyciela lub osoby trzeciej. Przedmiotowe jest związane z tym, że nie jest dopuszczalne stosowanie domniemania faktycznego przy ustalaniu, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała za zgodą małżonka dłużnika.

Musisz pamiętać, że we wniosku o nadanie klauzuli wykonalności musisz oznaczyć małżonka dłużnika i jasno wskazać, że wnosisz o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika.

Sąd może nadać klauzulę wykonalności wyłącznie w granicach wniosku wierzyciela. Jeżeli zatem wierzyciel nie wskaże w sposób wyraźny, iż wnosi o nadanie klauzuli wykonalności również przeciwko małżonkowi dłużnika, klauzula ta nie zostanie przeciwko małżonkowi nadana.

Bez znaczenia pozostanie wówczas okoliczność, iż do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dołączono dokument, z którego wynika zgoda małżonka dłużnika na dokonanie określonej czynności prawnej.

Sąd powinien przede wszystkim zbadać, czy osoba, przeciwko której skierowany jest wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, rzeczywiście jest małżonkiem dłużnika, jednak udowodnienie tej okoliczności obciąża wierzyciela.

Fakt zawarcia małżeństwa może być wykazany poprzez przedstawienie odpisu aktu małżeństwa, ale również za pomocą jakiegokolwiek innego dowodu.

W sytuacji gdy wierzyciel przedstawi dowód istnienia małżeństwa, osoba objęta wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności może przedstawić zarzut, że małżeństwo zostało unieważnione lub rozwiązane przez rozwód, a także – że sąd ustalił jego nieistnienie.

Na poparcie tego zarzutu powinien zostać przedstawiony odpis prawomocnego wyroku stosownej treści.

Nadając klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika, sąd zaznacza w klauzuli, że zakres odpowiedzialności małżonka ogranicza się do majątku objętego wspólnością majątkową bez szczegółowego wymieniania przedmiotów majątkowych objętych tą wspólnością.

Musisz także wiedzieć, że małżonek dłużnika może sprzeciwić się egzekucji z nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków.

O sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

W takim przypadku więc wierzyciel ma tygodniowy termin od zawiadomienia go o sprzeciwie przez komornika na wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko temu małżonkowi.

Wierzyciel powinien przedstawić komornikowi odpis wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Jeżeli zatem małżonek dłużnika zgłosi komornikowi sprzeciw co do prowadzenia egzekucji z nieruchomości należącej o majątku wspólnego, wtedy w przypadku kiedy postawa wierzyciela będzie bierna, komornik wyda postanowienie o umorzeniu egzekucji z nieruchomości.

Poza tym z mocy prawa egzekucja z nieruchomości ulegnie umorzeniu, jeżeli wierzyciel w ciągu sześciu miesięcy od dnia dokonania ostatniej czynności w sprawie nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania, czyli w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości wspólnej, w ciągu pół roku od zajęcia nie uzyska klauzuli wykonalności na małżonka dłużnika.

Wybrane specjalnie dla Ciebie:

Oceń nasz artykuł:
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (6 votes, average: 4,67 out of 5)
Loading...

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *