Dziś o tym, czym jest skarga dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości. Każdy dłużnik, kiedy sąd wydaje wyrok i ustanawia komornika do jego wykonania, może poczuć się przegranym i bez praw do walki o swoje. Jednakże tak nie jest. Komornik musi przestrzegać obowiązującego prawa i wykonać powierzone mu zadanie wedle wytyczonych reguł. Choć czasem może dojść do tego, że komornik próbuje zbyt szybko załatwić sprawę, co działa na niekorzyść dłużnika.

Najczęściej takie działanie polega na zajęciu nieruchomości, oszacowaniu jej wartości na bardzo niskim poziomie, aby móc szybko ją sprzedać przez licytację komorniczą. Niestety w Polsce co roku zdarza się wiele przypadków, gdzie nieruchomość należąca do dłużnika, została sprzedana szybko i „za grosze”, aby tylko wierzyciel odzyskał swoje pieniądze, a komornik zarobił prowizję.

A w takiej sytuacji o nadwyżce ze sprzedaży nieruchomości, która zwrócona byłaby dłużnikowi nikt nie myśli, co oznacza, że w tej sytuacji dłużnik jest poszkodowany.

Jednak prawo nie jest obojętne wobec dłużnika. W wypadku egzekucji z nieruchomości, która ma zaniżoną wartość, dłużnik może zaskarżyć opis oraz oszacowanie wartości nieruchomości. Jak i kiedy może tego dokonać?

Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?

egzekucja-z-nieruchomosci-opis-oszacowanie-nieruchomosci-skarga

Komornik tworzy protokół opisu i oszacowania nieruchomości, w którym wymienia:

  • oznaczenie nieruchomości, czyli jej granic, oznaczenie księgi wieczystej,
  • budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,
  • stwierdzone prawa i obciążenia,
  • umowy ubezpieczenia nieruchomości,
  • osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  • sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika; oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  • zgłoszone prawa do nieruchomości;

Każdy właściciel nieruchomości wie mniej więcej ile jego dom, mieszkanie czy działka są warte. Jednakże na potrzeby egzekucji komorniczej, kwoty i opisy muszą być bardzo dokładne. Dlatego po zajęciu przez komornika nieruchomości i w celu jej sprzedaży na poczet pokrycia wierzytelności, komornik zleca innemu specjaliście wykonanie opisu nieruchomości, oraz oszacowanie wartości tej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy powołany do tego celu, powinien być bezstronny. Oznacza to, że nie może on działać ani na korzyść komornika, ani na korzyść dłużnika. Rzeczoznawca musi oszacować nieruchomość tak, jak stan rzeczy się obecnie ma.

Komornik wedle prawa może do opisu i oszacowania nieruchomości przystąpić dopiero, kiedy upłyną dwa tygodnie liczone od dnia doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty.

W tym wezwaniu zwykle komornik informuje dłużnika o zajęciu nieruchomości, a jednocześnie wzywa do zapłaty zaległości i informuje, że jeśli będzie to wezwanie bezskuteczne, to po upływie terminu tj. dwa tygodnie, przystąpi do wykonania opisu i oszacowania nieruchomości.

Także na dwa tygodnie wcześniej przed rozpoczęciem opisu i oszacowania, trzeba powiadomić uczestników postępowania:

  • dłużnika,
  • wierzyciela,
  • potencjalnie nabywcy,

…zawiadomieniem lub obwieszczeniem o terminie opisu i oszacowania. Oznacza to, że dłużnik dostaje najpierw 2 tygodnie na spłatę należności, a jeśli to nie nastąpi, to otrzymuje kolejne zawiadomienie, od którego również muszą upłynąć 2 tygodnie.

Zatem dopiero po 4 tygodniach od daty pierwszego wezwania do zapłaty, komornik może przystąpić do zajęcia nieruchomości i dokonania opisu oraz oszacowania.

Podstawa prawna, Kodeks postępowania cywilnego:

Art. 942: Dokonanie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. „Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.”

Art. 945: Zawiadomienia i obwieszczenia komornika o terminie opisu i oszacowania nieruchomości. „§ 1. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników.

§ 2. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.

§ 3. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu. § 4. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, komornik o ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia stosownie do § 2.”

Sztuczka na odwleczenie licytacji nieruchomości

Jak zatrzymać licytację nieruchomości? Jeśli zbieracie pieniądze na spłacenie długu u komornika i zależy Wam na tym, aby jeszcze odwlec licytację nieruchomości, to wiedzcie, że postępowanie, które toczy się w skutek zaskarżenia opisu i oszacowania wydłuża czas egzekucji z nieruchomości!

Czyli im dłużej będzie trwał spór co do wartości nieruchomości między właścicielem nieruchomości (dłużnikiem), a komornikiem, tym dłużej nie dojdzie do licytacji nieruchomości. Wtedy zyskujecie dodatkowy czas, aby dokonać spłaty zadłużenia u komornika i uchronić się przed sprzedażą i utratą nieruchomości.

Ocena biegłego – rzeczoznawcy majątkowego

Opis i oszacowanie nieruchomości zawsze realizowane jest przez powołanego biegłego, czyli rzeczoznawcę majątkowego. Dzięki temu wartość nieruchomości oraz prawa związane z nieruchomością, będą określone zgodnie ze stanem faktycznym.

Rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie określić faktyczną wartość nieruchomości, a także maszyn czy urządzeń trwale powiązanych z samą nieruchomością. W dokumencie potwierdzającym wartość nieruchomości, każda pozycja opisana jest osobno np. osobno podana jest wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń.

Zawarte w tym dokumencie także są informacje o prawach obciążających nieruchomość np. służebność. Może być też zawarta informacja o ogólnym planie zagospodarowania terenu wydanym przez gminę lub miasto, jeśli może to podnieść lub znacząco obniżyć wartość nieruchomości.

Opis i oszacowanie nieruchomości mają znaczenie nie tylko dla komornika, ale też dla potencjalnego nabywcy, ponieważ musi on znać nie tylko cenę, ale też stan nieruchomości i stan prawny.

Opis i oszacowanie nieruchomości przede wszystkim ma też ogromne znaczenie dla samego dłużnika, ponieważ jemu najbardziej zależy, aby ze sprzedaży nieruchomości pokryć wierzytelność w jak największym stopniu.

Nie zgadzam się z opisem i wyceną nieruchomości!

Może się jednak zdarzyć, że dłużnik nie zgadza się z wyceną rzeczoznawcy, ponieważ ten w opisie nieruchomości dokonał błędu na przykład nie opisał składniku majątku, który ma wpływ na wartość nieruchomości przez co ustalona wartość jest za niska.

Co wtedy?

Można zgłosić protest i odwołać się od wyceny biegłego wskazują na pominięte elementy majątku, które mają wartość oraz na inne nieruchomości tego typu w danej okolicy, które są wystawione na sprzedaż w o wiele wyższej cenie mimo, że ich np. powierzchnia czy jakość wykonania budynku, są bardzo zbliżone do tej posiadanej przez dłużnika.

Podstawa prawna, Kodeks postępowania cywilnego:

Art. 948. Oszacowanie zajętej nieruchomości przez biegłego. „§ 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.”

Warto również zwrócić uwagę, iż postępowanie toczące się w skutek zaskarżenia opisu i oszacowania wydłuża czas egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że im dłużej będzie trwał spór co do wartości nieruchomości, tym dłużej nie dojdzie do licytacji nieruchomości. W tym czasie dłużnik może dokonać spłaty zadłużenia i uchronić się przed utratą nieruchomości.

Najczęstsze błędy rzeczoznawców majątkowych

Każdy rzeczoznawca majątkowy musi przedstawić jak najszybciej opis i szacunkową wartość nieruchomości, ale dokonuje tego na podstawie dokumentów i przekazanych informacji przez komornika czy dłużnika.

Dlatego też mogą pojawić się błędy w opisie! Najczęstszym błędem rzeczoznawcy nieruchomości, jest niedokładny opis nieruchomości, w którym pominięte są np. nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Może to być pominięcie remontu wykonanego niedawno, który podnosi wartość mieszkania, ponieważ ma ono nowo meble, nowe sprzęty AGD czy po prostu nową łazienkę. Mimo, że budynek jest stary, mieszkanie świeżo po remoncie będzie bardziej wartościowe niż inne lokale w tym samym budynku.

Także może się zdarzyć, że rzeczoznawca do porównania cen, weźmie dwie zbyt różne nieruchomości. Przykładowo mieszkanie dłużnika zlokalizowane jest w centrum miasta blisko węzła komunikacyjnego, a rzeczoznawca do wyznaczenia ceny z metr kwadratowy, weźmie identyczną nieruchomość położoną na terenach podmiejskich, które w każdym mieście są o wiele tańsze.

Dlatego może tu dojść do zaniżenia globalnej ceny i wadliwej ceny transakcyjnej nieruchomości. Co też działa na szkodę dłużnika.

Kolejny częsty błąd przy opisie i wycenie nieruchomości, to brak uwzględnienia różnic w jakości i stanie nieruchomości w porównaniu do nieruchomości branej jako przykład do wyceny wartości.

Może się zdarzyć, że mieszkanie dłużnika jest w pełni umeblowane, wyposażone w dobrej jakości sprzęty AGD, a nawet powieszona jest w nim kolekcja obrazów o wysokiej wartości.

A rzeczoznawca zupełnie to pominie i porówna wartość mieszkania do lokalu w stanie deweloperskim, który nie ma żadnych dodatkowych ruchomości, które by podwyższały jego wartość. Wtedy też oszacowana wartość nieruchomości i jej opis będą niezgodne ze stanem rzeczywistym.

Jak zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości?

Gdy opis nie jest zgodny ze stanem faktycznym, a oszacowana wartość nieruchomości jest zbyt niska według dłużnika i można to udowodnić np. powołując się na ceny innych tego typu nieruchomości w okolicy, jak najbardziej można zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości.

Im wyższa wartość nieruchomości, tym większa szansa, że po sprzedaży nieruchomości wierzyciel zostanie zaspokojony, a sam dłużnik otrzyma jeszcze jakieś środki ze sprzedaży tejże nieruchomości.

Niestety wielu komorników zgadza się na niską wartość szacunkową nieruchomości, ponieważ tanią nieruchomość łatwiej i szybciej można sprzedać. Komornicy nie myślą oczami właściciela nieruchomości, zależy im tylko na szybkiej sprzedaży nieruchomości.

Żeby zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości dłużnik musi się śpieszyć, ponieważ ma na to jedynie dwa tygodnie od jej zakończenia. Zakończenie oznacza podpisanie przez komornika stosownego protokołu opisu i oszacowania.

Art. 950. Termin do zaskarżenia opisu i oszacowania zajętej nieruchomości

Kodeks postępowania cywilnego Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości i wezwanie do zgłoszenia praw § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Termin ten jest zawczasu ustalany i podawany dłużnikowi na zawiadomieniu lub obwieszczeniu, które dostaje wcześniej celem powiadomienia go o egzekucji nieruchomości.

Co prawda komornik może nie ukończyć opisu i oszacowania w wyznaczonym terminie, ale wtedy ma obowiązek zawiadomić o tym dłużnika. W ciągu dwóch tygodni od podpisania protokołu przez komornika, dłużnik musi się zapoznać z opisem i oszacowaniem, a jeśli uzna, że nie jest on prawidłowy może złożyć skargę do sądu.

Gdy sąd do tej skargi się przychyli, komornik będzie musiał dokonać uzupełnienie opisu i oszacowania, albo nawet zlecić tę czynność ponownie. Jednakże sam sąd także ma prawo, aby zmienić opis i oszacowanie.

Podstawa prawna, Kodeks postępowania cywilnego:

Art. 947. Protokół opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. „§ 1. W protokole opisu i oszacowania komornik wymieni:

  1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  3. stwierdzone prawa i obciążenia;
  4. umowy ubezpieczenia;
  5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  8. zgłoszone prawa do nieruchomości;
  9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.”

Art. 950. Termin do zaskarżenia opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

„Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w Art. zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości i wezwanie do zgłoszenia praw § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.”

Jak napisać skargę na opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika? gotowy wzór takiej skargi znajdziesz w dziale wzory pism i wniosków <– kliknij.

Artykuły, które także musisz przeczytać:

[0]
możesz dodać do koszyka kolejny formularz lub przejść do finalizacji transakcji
0.00 zł Zapłać

Formularz zamówienia

NazwaCena
Anuluj
Better Pay - System sprzedaży dla WordPress!
1 Udostępnień