Zaniżona wycena nieruchomości którą zajął komornik

Witam, dom mojego męża jest zajęty przez komornika od 2010r. Wartość na jaką został wyceniony dom wynosi 771.600 zł. W 2016 roku ten sam rzeczoznawca wycenił dom na kwotę 570.200 zł. W chwili obecnej ten sam Pan rzeczoznawca kolejny raz zaniżył wartość domu na kwotę 470.200 zł. Tłumacząc się tym, że na rynku występuje stosunkowo mała podaż przy stosunkowo również małym popycie na tego typu nieruchomości.

I moje pytanie brzmi gdzie mogę się zgłosić o pomoc prawną, ponieważ wynika z tego ze Pan rzeczoznawca w rażący sposób działa na niekorzyść mojego męża.

I drugie pytanie czy każdą wycenę może robić w kółko ten sam rzeczoznawca? mimo ze kiedyś była składana już skarga na opis i oszacowanie nieruchomości? nic nie zostało zmienione… Bardzo proszę o odpowiedź. Pozdrawiam Wioletta.


Zaniżona wycena nieruchomości którą zajął komornik

Dzień dobry Pani Wioletto! Już na samym początku muszę napisać, iż nie dziwi mnie fakt, że czuje Pani rozdrażnienie po kolejnej opinii rzeczoznawcy, szczególnie kiedy czyta Pani, że w przeciągu kilku lat dom stracił na wartości ponad 300 000 zł.

Są to ogromne pieniądze i aż trudno uwierzyć aby sprawy mogły się tak przedstawiać, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, która przecież jest zmienną.

Wiem z doświadczenia, że kiedy postępowanie egzekucyjne toczy się zbyt długo, a tak się dzieje również w Państwa przypadku, skoro pierwsza wycena nieruchomości na poczet planowanej egzekucji komorniczej miała miejsce w 2010 roku, to komornik wraz z wierzycielem mogą próbować podjąć „pewne” kroki, by w końcu doprowadzić do spieniężenia majątku dłużnika.

Oczywiście muszę zastrzec, że to co napisałam powyżej nie musi mieć miejsca w Państwa sprawie, jednak ostateczna wycena nieruchomość na 470 000 zł zdaje się być niepokojącą.

Skarga dłużnika na wycenę nieruchomości

W tym momencie pierwszym krokiem jaki może zrobić Pani mąż jako dłużnik w sprawie, jest oczywiście wniesienie skargi na czynność komornika w przedmiocie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Skarga na szacownie nieruchomości – wzór

W skardze należy zawrzeć merytoryczne zarzuty do pracy rzeczoznawcy, bowiem samo podniesienie, że wartość nieruchomości została zaniżona z pewnością nie znajdzie się z uznaniem sądu i Państwa skarga zostanie oddalona jako niezasadna.

Tak samo argument, że ten sam biegły robił trzeci raz wycenę tej samej nieruchomości raczej nie przejdzie. Pisze Pani przecież, że poprzednia skarga została przez sąd oddalona.

Zarzuty do skargi na wycenę nieruchomości

Jednym z zarzutów skargi może być błędna metoda porównawcza przyjęta przez biegłego rzeczoznawcę. Co do zasady, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły rzeczoznawca powinien ustalić wartość rynkową szacowanej nieruchomości stanowiącą najbardziej prawdopodobną cenę, za którą możliwa byłaby jej sprzedaż z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, a także cech tych nieruchomości, które oddziałują na wysokość ceny.

Jednakże należy pamiętać, że biegły rzeczoznawca nie może kierować się „dobrem” prowadzonego postępowania egzekucyjnego dążąc do znalezienia ceny za nieruchomość, dzięki której do licytacji mogłoby dojść.

Musicie Państwo pamiętać, iż wiąże Was ustawowy termin do wniesienia skargi na opis i oszacowanie po upływie, którego skarga zostanie niestety przez sąd odrzucona, chyba że Sąd uzna, że w sprawie zachodzą szczególne okoliczności do rozpoznania skargi pomimo uchybienia terminowi.

Ja bym jednak nie ryzykowała i pamiętając o regulacjach zawartych w art. 950 kcp starała się wnieść skargę w terminie.

Zgodnie z zapisem art. 950 kpc termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia.

Jeżeli opis i oszacowanie nieruchomości nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu.

Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Chcę dodać, że jeśli macie Państwo możliwość, to warto przygotować kontr-wycenę. Oczywiście zatrudnienie rzeczoznawczy do sporządzenia prywatnej opinii wiąże się z obowiązkiem poniesienia znacznych koszów, jednak musicie Państwo pamiętać, że cena wywoławcza na licytacji komorniczej nie stanowi 100 % przyjętej przez rzeczoznawcę wartości, lecz jedynie 3/4 sumy oszacowania przy pierwszym terminie licytacji i jeszcze mniej, bo 2/3 sumy oszacowania przy drugim terminie licytacji nieruchomości.

Dlatego przyjęcie jako podstawy do ceny wywoławczej ceny wynikającej z ostatniej wyceny, którą uważacie Państwo za znacznie zaniżoną może rzeczywiście doprowadzić do sprzedaży lecz znacznie uderzyć w Państwa interes.

O przygotowanie kontroperatu możecie Państwo pytać również w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych działającej w Warszawie pod adresem Nowogrodzka 50/430.

Wniosek do Prezesa Sądu Rejonowego o objęcie nadzorem prowadzonego postępowania egzekucyjnego

Pragnę również zwrócić Państwa uwagę, na okoliczność, że komornik prowadzi postępowanie egzekucyjnego pod nadzorem sądu.

Dlatego zawsze, kiedy istnieje podejrzenie, że w danym postępowaniu doszło do naruszeń, stronom zatem i dłużnikowi przysługuje wniosek do Prezesa Sądu Rejonowego przy którym działa komornika o objęcie nadzorem prowadzonej egzekucji.

Możecie więc Państwo wystosować do sądu pisemną prośbę o nadzór i kontrolę nieprawidłowości związanych z wyceną zajętej nieruchomości poprzez wyznaczenie innego biegłego rzeczoznawcy do przeprowadzenia kolejnego oszacowania.

Skarga na rzeczoznawcę majątkowego – zaniżona wycena

Na koniec chcę wskazać, że skoro dopatrujecie się Państwo zaniechań w pracy danego rzeczoznawcy majątkowego, to przysługuje Wam prawo złożenia skargi na jego działalność do Ministra Inwestycji i Rozwoju, który sprawuje nadzór nad działalnością zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Skarga na rzeczoznawcę majątkowego powinna zawierać:

  • imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego
  • zarzuty dotyczące niewłaściwego wykonywania przez niego czynności zawodowych
  • dokumenty potwierdzające te zarzuty, w tym przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (oryginał lub potwierdzona za zgodność z oryginałem kopia dokumentu), a w Państwa przypadku także poprzednie dwa operaty dotyczące tej samem nieruchomości.

Skargę można przesłać listem poleconym na adres Ministerstwa:

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa.

Mam nadzieje, że podjęcie takich kroków doprowadzi do zmiany wyceny, która przedstawiać będzie prawidłową wartość zajętej przez komornika nieruchomości. Życzę powodzenia i trzymam kciuki za korzystne rozstrzygnięcie sprawy!

Wybrane specjalnie dla Ciebie artykuły:

Oceń nasz artykuł:
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (6 votes, average: 4,17 out of 5)
Loading...