Licytacja komornicza nieruchomości a nieaktualna wycena – jak zatrzymać licytację?

Chodzi o odwołanie licytacji komorniczej mieszkania. Wycena mieszkania jest nieaktualna, ponieważ była robiona w 2016 r. jak napisać odwołanie od licytacji, która jest za miesiąc?

Wycena mieszkania w 2016 r. była również zaniżona, moje odwołanie z powodów formalnych się nie powiodło (nie dopilnowałam terminu odwołania) dlatego po trzech latach ta wycena jest rażąco zaniżona…


Dzień dobry, o licytacji z nieruchomości traktuje art. 921 i następne kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z zapisem art. 948 § 1 i 11 kpc. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości.

Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

Ponadto, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji z nieruchomości złożono w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania nieruchomości, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika.

Dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go pouczyć przy doręczeniu wezwania.

Sprzedaż nieruchomości przez komornika, a ugoda z wierzycielem

Zatem jak widzisz: masz dwa tygodnie od dnia dowiedzenia się o ponownej licytacji z nieruchomości na złożenie wniosku o ponowne oszacowanie nieruchomości.

Jeśli jednak uchybiłaś terminowi przewidzianemu w powyżej cytowanym przepisie, to teraz zatrzymać licytację będzie bardzo trudno.

Nie trać jednak głowy. Zastanów się, czy w takiej sytuacji nie warto skontaktować się z wierzycielem, przedstawiając mu sytuację, w taki sposób jak ją widzisz.

Bezwzględnie przecież zarówno, w twoim, jak i w interesie drugiej strony postępowania egzekucyjnego jest sprzedaż zajętej przez komornika nieruchomości za jak najwyższą cenę.

Pamiętaj, że wierzyciel w każdym momencie może zatrzymać egzekucję z nieruchomości, a w następnym czasie złożyć kolejny wniosek o jej licytację z nową wyceną biegłego rzeczoznawcy.

Staraj się więc dogadać z wierzycielem, przedstawiając argumenty za wstrzymaniem najbliższe licytacji.

Wniosek o ponowne oszacowanie nieruchomości

Jeżeli jednak nie uda ci się porozumieć z wierzycielem, to możesz próbować zatrzymać licytację komorniczą w inny sposób.

Po pierwsze na dniach musisz złożyć do komornika wniosek o zatrzymanie egzekucji z nieruchomości i zarządzenie przygotowania dodatkowego opisu i oszacowanie zajętej nieruchomości z powołaniem się na zapis art. 951 kpc., zgodnie z którym, jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Bezwzględnie, skoro pierwszy opis i oszacowanie pochodzi z 2016 roku, to w międzyczasie doszło do zmian w wartości rynkowej nieruchomości.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości

Skarga na czynność komornika – aktualizacja operatu szacunkowego

Musisz być przygotowana jednak, że komornik nie uwzględni twojego wniosku, ale gra jest wart świeczki, dlatego w dalszej kolejności zasadnym będzie skarga na czynność komornika wraz z kolejnym wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego w zakresie sprzedaży nieruchomości oraz wnioskiem o objęcie przez sąd odpowiednim nadzorem postępowania komorniczego – uprawnienie sądu, które wynika wprost z regulacji zawartej w art. 759 § 2 i 3 kpc. w brzmieniu:

Sąd wydaje z urzędu komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji, oraz usuwa spostrzeżone uchybienia. Ocena prawna wyrażona przez sąd w ramach wydanych zarządzeń jest wiążąca dla komornika. Sąd może zobowiązać komornika do składania sprawozdań z czynności podjętych w wyniku zarządzeń.

Zwróć uwagę również, czy operat sporządzony w 2016 roku, na podstawie którego za miesiąc ma obyć się komornicza licytacja z nieruchomości, został potwierdzony przez biegłego rzeczoznawcę i zawiera klauzulę aktualizacyjną.

Jeżeli tak nie jest, to masz asa w rękawie – faktyczne uchybienie ze strony komornika. Wiedz bowiem, że od 1 września 2017 roku obowiązuje wymóg dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wymóg posługiwania się aktualnym operatem szacunkowym został potwierdzony również przez Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 30 września 2016 roku sygn. akt I CSK 646/15.

Tu zwrócić uwagę pragnę na stanowisko Sądu Najwyższego, którym możesz się posłużyć w piśmie do komornika i ewentualnie w skardze, jeżeli twoje zdanie nie zostanie przez komornika zaakceptowane zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 2018 roku w sprawie sygn. akt II CSK 117/17, cytuje:

„Organ egzekucyjny, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie. Spoczywa na nim natomiast 12 powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 232/15, niepubl.), czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby – uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego”.

Mam nadzieje, że moje rady pomogą ci zatrzymać sprzedaż nieruchomości za zaniżoną cenę i że w sprawie zostanie sporządzony nowy operat szacunkowy. Trzymam kciuki za korzystne rozstrzygnięcie. Powodzenia!

Skarga na czynności komornika

Skarga dłużnika na opis i oszacowanie nieruchomości

Wybrane specjalnie dla Ciebie artykuły:

Oceń nasz artykuł:
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (3 votes, average: 4,67 out of 5)
Loading...