Z pewnością wszyscy chociaż raz spotkaliśmy się z terminem „operat szacunkowy„. Co kryje się pod tym pojęciem? Technicznie rzecz biorąc, operat szacunkowy stanowi formę wyceny nieruchomości. Jest to jednak forma wyceny nieruchomości z co najmniej kilku powodów szczególna…

Przede wszystkim, operat szacunkowy posiada moc prawną dokumentu urzędowego. Oznacza to, że tej wyceny możemy używać w różnego procedurach, sprawach sądowych i tak dalej.

operat-szacunkowy

Druga kwestia, to zakres zagadnień, jakie wchodzą w skład operatu szacunkowego. Oprócz samej wyceny nieruchomości, operat szacunkowy w każdym wypadku zawiera bowiem również takie informacje, jak:

  1. Określenie celu, w jakim dokonano wyceny nieruchomości.
  2. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.
  3. Informacje na temat rodzaju określanej wartości, metody oraz techniki szacowania jej wartości.
  4. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny.

Oprócz tego, operat szacunkowy powinien zawierać również również:

  • Podstawę formalną wyceny nieruchomości, oraz źródła danych o nieruchomości,
  • Ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
  • Opis stanu nieruchomości.

Oczywiście, w dokumencie musi być obecny także ostateczny wynik procesu wyceny nieruchomości podany łącznie z bardziej szczegółowymi wyliczeniami, w rezultacie których ów rezultat został osiągnięty.

Kto może przeprowadzić operat szacunkowy i czym różni się ten dokument od zwykłej wyceny nieruchomości?

Według aktualnie obowiązujących przepisów polskiego prawa, do przeprowadzenia operatu szacunkowego uprawniony jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Warto tutaj zaznaczyć, że rzeczoznawca majątkowy może przeprowadzić także zwykłą wycenę wartości nieruchomości.

Najważniejsza różnica pomiędzy standardową wyceną wartości a operatem szacunkowym to status formalny tych dokumentów. W pierwszym z wymienionych przypadków mamy bowiem do czynienia po prostu z opinią specjalisty, która może na przykład pomóc nam w określeniu adekwatnej ceny nieruchomości (kupowanej lub sprzedawanej), służyć jako karta przetargowa w przebiegu różnego rodzaju negocjacji i tak dalej.

Standardowy dokument wyceny nieruchomości nie jest jednak dokumentem urzędowym. Oznacza to, że jego możliwe zastosowanie będzie dość ograniczone tam, gdzie w grę wchodzi prawo.

Tymczasem operat szacunkowy posiada status dokumentu urzędowego, przez co można się nim posługiwać nie tylko jako wyceną nieruchomości sporządzoną przez kompetentnego specjalistę, lecz także między innymi w przebiegu różnego rodzaju sporów prawnych, procedur formalnych itd.

Ile czasu jest ważny operat szacunkowy?

Według obecnie obowiązujących przepisów (art. 156 ust. 3 u.g.n.) operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia.

Źródło:

Art. 156 ust. 3 UoGN:Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Tutaj warto jednak zaznaczyć, że ważność operatu szacunkowego może zostać podważona w określonych przypadkach. Ustawa mówi tutaj o „zmianach prawnych” oraz „istotnych czynnikach wpływających na treść operatu„.

W tym pierwszym przypadku sprawa wydaje się jasna: operat może utracić swoją ważność (całkowicie lub w ograniczonym zakresie), jeżeli od czasu jego sporządzenia weszły w życie nowe przepisy dotyczące tego, co wchodzi w zakres dokumentu (sposobów wyceny nieruchomości, podstawy formalnej dla procesu wyceny, wreszcie przepisów dotyczących samej kwestii operatów szacunkowych).

Drugi przypadek jest mniej jasny. Tak naprawdę można podstawić pod niego naprawdę sporo rzeczy (polskie prawo i w tym miejscu jest niedostatecznie precyzyjnie).

W rzeczywistości, czynnikami istotnie wpływającymi na treść operatu szacunkowego może być na przykład powstanie w pobliżu nieruchomości innej nieruchomości wpływającej na jej wartość.

Jeżeli w międzyczasie doszło na przykład do załamania na rynku nieruchomości, istotnie zmieniły się przepisy dotyczące określonych rodzajów nieruchomości (na przykład mieszkania spółdzielcze), również to może zostać uznane za „czynnik istotnie wpływający na treść operatu”.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Co jeśli operat szacunkowy wygasł i utracił swoją ważność? czy trzeba płacić za sporządzenie kolejnego operatu? NIE! wystarczy, że zwrócisz się do poprzedniego rzeczoznawcy, który ten już przedawniony operat kiedyś dla Ciebie przygotował, ponieważ tylko i wyłącznie autor operatu może dokonać jego aktualizacji i ponownie nadać mu ważność.

Taka informacja bowiem jasno wynika z art. 156 ust. 4 UoGN:

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Czy operat szacunkowy zawsze ma moc prawną?

Czysto teoretycznie, operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym mającym rzeczywistą moc prawną. Zdarza się jednak, że na przykład zlecenie przez klienta wykonanie dwóch różnych operatów szacunkowych przez dwóch różnych rzeczoznawców skutkuje pojawieniem się znaczących różnic na przykład w zakresie ostatecznej wyceny nieruchomości.

W takim wypadku, osoba, która zleciła sporządzenie dwóch (lub większej liczby) operatów szacunkowych musi poprosić o opinię organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Opinia ta ma charakter analizy formalno-prawnej, której głównymi celami są:

  1. Ocena zgodności danego dokumentu/dokumentów  z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania
  2. Ocena przydatności operatu/operatów dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany

Jeżeli na skutek takiej oceny przynajmniej jeden dokument zostanie uznany za niespełniający wymogów określonych przez ustawę, jego ważność wygasa.

Następnie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych przez okres 12 miesięcy zamieszcza na swojej stronie internetowej informację o negatywnej ocenie konkretnego dokumentu prawnego (operatu).

Kiedy warto wykonać operat szacunkowy i jaki jest jego koszt?

Operat szacunkowy jest bardziej „zaawansowaną” formą wyceny nieruchomości. Warto zlecić jego wykonanie przede wszystkim w tych przypadkach, kiedy zwykła wycena nieruchomości nie jest przydatna.

Mowa więc tutaj o takich sytuacjach, jak na przykład różnego rodzaju procesy sądowe, egzekucje komornicze, sprawy związane z dziedziczeniem i/lub podziałem majątku, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, a także wszelkiego rodzaju sprawy w zakresie dochodzenia swoich praw do odszkodowania.

Operaty szacunkowe niemal zawsze są także wymagane przez banki jako dokumentacja konieczna w procesie starania się o uzyskanie kredytu hipotecznego.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszt wykonania operatu szacunkowego zależy w dużej mierze od wielkości oraz wartości wycenianej nieruchomości. W przypadku na przykład domów jednorodzinnych, cena operatu najczęściej mieści się w granicach od 700 do 1000 złotych.

Wiele jednak zależy od lokalizacji, metrażu oraz innych czynników, które mogą znacząco wpływać na koszt wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę.

Co znajduje się w operacie szacunkowym nieruchomości?

Forma oraz zawartość operatu szacunkowego nie może być przypadkowa, albowiem sposób jego przygotowania jasno określają przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Czytając to Rozporządzenie szybko dojdziemy do wniosku, że operat musi zachowywać określoną formę i zawierać określoną treść, oto co musi znaleźć się w operacie szacunkowym:

  1. Jasne określenie przedmiotu wyceny oraz zakres wyceny (rodzaj nieruchomości, nr. księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntów).
  2. Przedstawienie celu wyceny.
  3. Przedstawienie źródeł danych o wycenianej nieruchomości.
  4. Uwzględnienie istotnych dat dla określenia wartości nieruchomości.
  5. Opisanie faktycznego stanu nieruchomości.
  6. Uwzględnienie planu zagospodarowania i przeznaczenia wycenianej nieruchomości.
  7. Określenie charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości i odniesienie się do niego.
  8. Określenie technik i metody wyceny tejże nieruchomości.
  9. Obliczenia wartości wycenianej nieruchomości razem z uzasadnieniem.

Jakie dokumenty powinny być dołączone do operatu szacunkowego?

  • odpisu z KW,
  • wypisu z rejestru gruntów,
  • protokół z oględzin nieruchomości,
  • wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
  • inwentaryzacja lub dokumentacja nieruchomości.

Jakie klauzule zamieszcza się w operacie szacunkowym?

Operat szacunkowy powinien zawierać stosowne klauzule wskazujące na okoliczności wyceny danej nieruchomości, np. takie jak:

  1. Klauzula potwierdzająca sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawcy majątkowego.
  2. Warunki szacowania nieruchomości oraz sam cel wyceny nieruchomości.
  3. Operat szacunkowy powinien zawierać także klauzulę poufności wyników wyceny nieruchomości.
  4. W operacie powinny znaleźć się możliwości oraz zakres wykorzystania wyników, które operat szacunkowy zawiera.
  5. W dokumencie musi znaleźć się też data wyceny nieruchomości, oraz wartość rynkowa wycenianego obiektu.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
  3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
  4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Artykuły, które musisz przeczytać