Bartłomiej zapytał 4 lata temu
Dzień dobry, kiedy zwrot zaliczki staje się wymagalny?
zawarto umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, w której określono, że właściwa umowa przenosząca własność lokalu zostanie zawarta do 31.12.2019. Tak się jednak nie stało. Zgodnie z umową wpłacono zaliczkę w wysokości 25% wartości lokalu.
Moje pytanie brzmi, czy samo niezawarcie umowy właściwej sprzedaży lokalu w terminie określonym w umowie przedwstępnej do 31.12.2019 jest wystarczające, żeby wymagalny stał się zwrot wpłaconej zaliczki z dniem 01.01.2020? Czy trzeba w takim wypadku składać wezwanie do zwrotu zaliczki?
Co z odsetkami za niezwróconą zaliczkę, czy można je liczyć od 01.01.2020, czy dopiero od dnia wezwania plus termin na zwrot (7 dni pewnie) i jak to dokładnie zrobić?
Prosiłbym o poradę i pozdrawiam!
Prawnik Katarzyna Janas-Bajson Personel odpowiedział 4 lata temu
Witaj,
podajesz, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży mieszkania, zatem obowiązek zwrotu zaliczki spoczywa na właścicielu mieszkania.
By odzyskać pieniądze, musisz podjąć kontakt z właścicielem mieszkania i zobowiązać go do zwrotu zaliczki. Jeśli osoba, która przyjęła zaliczkę, nie będzie skora do zwrotu pieniędzy, wystosowanie oficjalnego wezwania do zwrotu zaliczki będzie niezbędne.
Wezwanie do zwrotu zaliczki – wzór pisma
Wezwanie do zwrotu zaliczki – wzór pisma
W Twoim przypadku zaliczkę należy traktować już jako nienależne świadczenie (wiadomo bowiem, że do umowy przyrzeczonej nie dojdzie). Roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia ma charakter bezterminowy. Natomiast zwrot powinien nastąpić po wezwaniu dłużnika – tak art. 455 kc., w brzmieniu:
“Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.”
Nie jest tak, jak zakładasz, że sam upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej nakłada na właściciela mieszkania natychmiastowy obowiązek zwrotu zaliczki. Zwrot ma nastąpić po wezwaniu, a rozpoczęcie naliczenia odsetek może nastąpić dopiero po upływie wyznaczonego w wezwaniu terminu zwrotu.
Doradzam Ci przygotować pisemne wezwanie do zwrotu zaliczki, wyznaczając dłużnikowi krótki 3 lub 7-dniowy termin. Wezwanie należy doręczyć w taki sposób, by być w posiadaniu potwierdzenia odbioru – list polecony ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, doręczenie do rąk własnych i podpis dłużnika na drugim egzemplarzu pisma.
W wezwaniu należy zaznaczyć, że upływ wskazanego do zwrotu czasu skutkować będzie naliczaniem odsetek za zwłokę oraz skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego.
Twoje roszczenie o zwrot zaliczki za mieszkanie jest słuszne, dlatego w przypadku braku porozumienia z dłużnikiem, nie musisz czekać, aż sądy znów zaczną wyznaczać wokandy – pozew o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia możesz złożyć w postępowaniu upominawczym, które odbywa się na posiedzeniu niejawnym.
Na koniec dodam, że możesz wezwać właściciela mieszkania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak Twoje roszczenie o sprzedaż nieruchomości będzie słuszne jedynie w przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego – tak art. 390 kc. w zw. z art. 158 kc.
Jeśli umowa przedwstępna kupna-sprzedaży lokalu została zawarta tylko w formie pisemnej, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie skuteczne.
Ale jeśli zależy Ci na przedmiotowym lokalu, być może warto jeszcze raz spróbować porozmawiać z jego właścicielem o zawarciu umowy sprzedaży. Powodzenia!
Warto przeczytać: