Licytacja komornicza ułamkowej części 1/2 nieruchomości

Panie Aleksandrze,

spróbuję po kolei odnieść się do zadanych pytań.

1. Uważam, że sytuacja zdrowotna Pana mamy nie będzie miała wpływu na przebieg licytacji. Proszę zwrócić uwagę, że mama, choć potencjalnie jest osobą zainteresowaną w sprawie (przysługuje jej służebność, którą komornik będzie musiał wycenić) nie jest stroną postępowania egzekucyjnego i nie musi brać czynnego udziału w samej licytacji. Oczywiście można starać się przedłużać postępowanie, składają np. zażalenia, skargi i wnioski (również w imieniu mamy).
2. Sytuacja w Polsce związana z koronawirusem nie oznacza automatycznie, że licytacja Pana udziału w nieruchomości nie będzie miała miejsca. Niemniej w myśl zasadzie przewidzianej w art. 952 1 § 5 ustawy kodeks postępowania cywilnego licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Jeśli więc rząd wprowadzi stan zagrożenia epidemiologicznego lub stan epidemii, licytacje z nieruchomości mogą zostać „zamrożone” na przynajmniej kilka miesięcy, co w konsekwencji może doprowadzić do wydłużenia się kolejnych postępowań w przyszłości.
3. Tak – potencjalny nabywca Pana udziału będzie miał prawo zamieszkać w mieszkaniu wraz z Pana mamą.
4. Co do zasady z uzyskanej ze sprzedaży sumy zaspokajani będą również wierzyciele hipoteczni. Powyższe wynika z regulacji art. 1026(1) ustawy kodeks postępowania cywilnego w brzmieniu:

Jeżeli z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokojeniu podlegają zarówno wierzytelności zabezpieczone hipoteką, jak i prawa lub roszczenia ciążące na nieruchomości, o pierwszeństwie między hipoteką a tymi prawami lub roszczeniami rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki, prawa lub roszczenia do księgi wieczystej.

W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu. Zawsze postaram się udzielić Panu fachowej porady.

Pytania dodatkowe, licytacja ułamkowej części 1/2 nieruchomości:

1. czy moja synowa może być uczestnikiem postępowania egzekucyjnego?
2. czy po sprzedaży na licytacji mojej części nieruchomości wygasają wpisane hipoteki przymusowe? – pięciu wierzycieli
3. na nieruchomości zapisana jest służebność osobista, dożywocie – co dzieje się po licytacji z zapisem o służebności?
4. przejęcie nieruchomości po licytacji – czy po II licytacji wnioskujący egzekucję wierzyciel może przejąc moją część nieruchomości.

Na mojej części nieruchomości zapisanych jest pięć hipotek przymusowych. – Pozdrawiam,
Aleksander M.

Witam Pana ponownie!

Odpowiadając po kolei na Pana pytania mogę napisać

Przepis art. 976 kpc zawiera katalog osób, które nie mogą brać udziału w licytacji komorniczej nieruchomości.

Niniejszy przepis wskazuje, że w przetargu nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Jak Pan widzi, w kręgu osób wyłączony od licytacji nie znalazł się zięć, ani synowa, zatem żona Pana syna może stanąć do przetargu.

Korzystając z okazji dodam, że sprawą dopuszczalności do licytacji małżonków dzieci dłużnika zajmował się również Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 22 marca 2007 roku, w sprawie  III CZP 13/07 uznał, że art. 976 § 1 kpc. w sposób wyczerpujący określa krąg podmiotów wyłączonych od udziału w licytacji. W konsekwencji, ponieważ we wskazanym przepisie nie zostali wymienieni zięć ani synowa dłużnika, mogą oni uczestniczyć w licytacji.

1. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami po licytacji komorniczej nieruchomość powinna zostać oczyszczona ze wszystkich wpisanych wcześniej hipotek przymusowych. Niemniej Pan we wcześniejszym pytaniu pisał o licytacji udziału, dlatego trzeba pamiętać, że wygasną jedynie hipoteki obciążające ten udział, a w mocy mogą zostać hipoteki obciążające nieruchomość.
2. Nieruchomość może zostać zbyta ze służebnością lub bez niej. W przygotowanym operacie szacunkowym Pana udziału w mieszkaniu, powinny znaleźć się dwa warianty wyceny – pierwszy ze służebnością, drugi bez. Z powyższego wynika. że służebność może zostać “spłacona” i wówczas nowy nabywca przejmuje nieruchomość bez lokatora.
3. Kwestię przejęcia nieruchomości przez wierzyciela reguluje art. 984 kpc, zgodnie z którym:

“§  1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia.

W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

§  2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.
§  3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.”

Mam jeszcze 3 pytania:

(1). Służebność/dożywocie – jaki przepis prawny umożliwia sprzedaż służebności z naruszeniem prawa własności drugiego, 50 % współwłaściciela mieszkania? W Notarialnym akcie darowizny mieszkania sporządzonym przez moich rodziców został określony zakres służebności, dożywocia w odniesieniu do powierzchni i funkcji poszczególnych pomieszczeń znajdujących się w mieszkaniu. Sprzedaż służebności doprowadzi do ograniczenia własności drugiego współwłaściciela z 50% do nawet 30%.

(2). Hipoteka przymusowa została ustanowiona na wniosek wierzycieli, którym moja żona 50% współwłaściciel nieruchomości, w związku z prowadzoną przeze mnie działalnością gospodarczą nie podpisywała żadnych zobowiązań finansowych/weksli. Inaczej, moja żona nie przyjmowała na siebie żadnych zobowiązań finansowych związanych lub wynikających z prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej. – Czy w związku z tym faktem można uznać, że hipoteki przymusowe obciążają tylko moją 50% współwłasność?

(3). Sprzedaż, licytacja 50% udziału w nieruchomości – jeżeli uzyskana ze sprzedaży na licytacji kwota nie zaspokoi wierzycieli, hipotek przymusowych to, czy pozostała część niespłaconej kwoty obciąży nabywcę 50% udziału w nieruchomości? Pozostanie jako hipoteka przymusowa 50% udziału w nieruchomości nowego właściciela?

Pozdrawiam i jeszcze raz dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi na moje pytania – Aleksander M.

Witam Pana ponownie!

Żaden przepis nie dopuszcza możliwości sprzedaży służebności osobistej. Dożywotnia służebność mieszkania nie może być zatem zbyta. Co więcej, jeśli jest wpisana do księgi wieczystej, obciąża dane mieszkanie bez względu na zmianę właściciela.

Z powyższego wynika, że nawet jeśli dojdzie do licytacji mieszkania, czy też udziału, Pana mamie nadal będzie przysługiwać prawo zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu w sposób określony w akcie notarialnym darowizny. Jednakże właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej.

Wówczas służebność może zostać wyceniona i spłacona – jednorazowo lub tzw. rentą. Może zostać zmieniony również sposób użytkowania z mieszkania.

Natomiast co do ograniczenia prawa posiadania drugiego współwłaściciela, to nie mogę zgodzić się z takim zarzutem. Proszę zwrócić uwagę na okoliczność, że mieszkanie nie jest podzielone do korzystania – współwłasność nie została zniesiona przez podział w naturze.

Co więcej, takiego podziału przy mieszkaniu w bloku się nie da przeprowadzić. Dlatego każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całego mieszkania lub chociażby części wspólnych tj. łazienka, korytarz, kuchnia. Podobnie osoba posiadająca prawo dożywocia – ma prawo korzystać z mieszkania w sposób ustalony w akcie darowizny, nawet jeśli mieszkanie zostanie zlicytowane przez komornika.

W księdze wieczystej powinno być jasno wyszczególnione, czy hipoteka obciąża nieruchomość (jako całość), czy jedynie Pana udział. Po licytacji komorniczej Pana udziału powinny ustać jedynie te hipoteki, które obciążały Pana udział w mieszkaniu. Natomiast co do odpowiedzialności żony za Pana zobowiązania wynikające z prowadzonej firmy mogę napisać, że sprawa wymaga głębszej analizy.

W szczególności należy sięgnąć do tytułów wykonawczych, celem ustalenia, czy sąd wydał klauzulę wykonalności na małżonkę dłużnika.

Dodam, że w myśl regule przewidzianej w art. 787(1) ustawy kodeks postępowania cywilnego tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedsiębiorstwa wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

W myśl regule przewidzianej w art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego wraz z przysądzeniem przybicia wygasają ciążące na nieruchomości obciążenia – poza pewnymi wyjątkami. Dlatego, nawet jeśli cena uzyskana ze sprzedaży nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzycieli hipotecznych, Pana udział w mieszkaniu zostanie oczyszczony.

Niemniej, proszę mieć świadomość, że długi hipotecznie nie znikną, a Pana wierzyciele będą mogli nadal domagać się zaspokojenia z innych składników majątku. Doprecyzowując – Pana długi hipoteczne nie przechodzą na nabywcę udziału.

Witam. Czy komornik może sprzedać mieszkanie? Wczoraj odebrałam pismo od komornika o egzekucji z 1/2 nieruchomości. Właścicielem drugiej połowy jest były mąż. Jestem po rozwodzie, mieszkanie jest na kredyt we franku szwajcarskim, spłacać będę jeszcze 16 lat. Wysokość długu to 7600, wartość połowy mieszkania to ok. 90 tys., może 100 tys. Zamieszkuje lokal z małoletnią córką. Jak mogę powstrzymać egzekucję licytacji mieszkania? splata całości długu nie wchodzi w grę.

Witam serdecznie,

w pierwszej kolejności muszę wyjaśnić, że komornik nie może sprzedać mieszkania, ponieważ tak jak Pani napisała, zajęciu podlega jedynie przypadający Pani udział.

Zatem tak ja to zostało wskazane w postanowieniu komornika o wszczęciu postępowania z nieruchomości zajęciu, wycenie i ewentualnej licytacji podlegać będzie ½ części mieszkania. Jest to o tyle pocieszające, że mało prawdopodobne, by znalazła się osoba zainteresowana zakupem udziału w mieszkaniu, kiedy jest ono obciążone kredytem hipotecznym, a dodatkowo zamieszkiwane przez dłużnika i jego rodzinę.

Radzę jednak nie bagatelizować sprawy, bo pomimo tego, że do sprzedaży mieszkania na drodze licytacji komorniczej może nie dojść, to postępowanie związane z samą już wyceną wiąże się z kosztami, które w konsekwencji Panią obciążą.

Najlepiej będzie więc podjąć kontakty z wierzycielem, który złożył wniosek o wszczęcie postępowania z nieruchomości, by wycofał wniosek lub złożył wniosek o zawieszenie egzekucji z mieszkania.

W kontakcie z wierzycielem należy podać okoliczności, o których pisałam wyżej. Należy również zobowiązać się do spłaty zadłużenia w miarę możliwie najbliższym terminie. Warto też szybko zgromadzić i wpłacić większą sumę np. 2000 zł.

Na koniec odnośnie wartości przysługującego Pani udziału. Niestety egzekucja z mieszkania może być prowadzona, jeśli zadłużenie jest wyższe niż 1/20 wartości nieruchomości. Dlatego w Pani przypadku zarzut niewspółmierności egzekucji będzie chybiony.