Czy Syndyk może nakazać mi wykupić mieszkanie na własność?

Forum prawneKategoria: Upadłość konsumenckaCzy Syndyk może nakazać mi wykupić mieszkanie na własność?
AvatarEwa N. zapytał 7 miesięcy temu

Mam ogłoszoną przez Sąd upadłość konsumencką. Mam mieszkanie spółdzielcze jeszcze lokatorskie, ponieważ nie wykupiłem na własność, ale wykupić to mieszkanie można w każdej chwili, ponieważ kredyt jest spłacony. Zadłużenie w czynszu jest 2000 zł i koszty notariusza ok. 1000 zł, więc jest to łakomy kąsek dla Syndyka.

Pytanie brzmi: czy Syndyk może nakazać mi wykupić mieszkanie na własność, żeby mógł Syndyk je sprzedać? nadmieniam, że jestem właścicielem tego mieszkania i członkiem spółdzielni. Jeżeli można prosić, to tylko konkrety i jak najszybszą odpowiedź. Z góry dziękuję. Ewa N.

4 odpowiedzi
Katarzyna Janas-BajsonKatarzyna Janas-Bajson Personel odpowiedział 7 miesięcy temu

Witaj Ewo,

myślę, że Twoje obawy o utratę dachu nad głową nie są uzasadnione.

Przede wszystkim zwróć uwagę na okoliczność, że po ogłoszeniu przez Sąd upadłości konsumenckiej, syndyk nie później niż w terminie miesiąca przystępuje do przygotowania spisu inwentarza.

W  spisie znaleźć się musi cały Twój majątek – wszystko co nie jest wyłączone spod zajęcia na podstawie przepisów o egzekucji komorniczej.

Natomiast każda nieruchomość i wartościowa rzecz ruchoma, której jesteś właścicielką lub której wyzbyłaś się w ostatnich pięciu latach, powinna zostać zgłoszona syndykowi.

Zgodnie z regulacją art. 63 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe nie wchodzi do masy upadłości:

1) mienie, które jest wyłączone od egzekucji według przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1360, z późn. zm.);
2) wynagrodzenie za pracę upadłego w części niepodlegającej zajęciu;
3) kwota uzyskana z tytułu realizacji zastawu rejestrowego lub hipoteki, jeżeli upadły pełnił funkcję administratora zastawu lub hipoteki, w części przypadającej zgodnie z umową powołującą administratora pozostałym wierzycielom;
4) środki pieniężne znajdujące się na rachunku będącym przedmiotem blokady rachunku podmiotu kwalifikowanego w rozumieniu art. 119zg objaśnienie pojęć działu pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.).

Podsumowując temat możliwości zajęcia przez syndyka Twojego mieszkania, to taka sytuacja nie może mieć miejsca. Ze spółdzielnią łączy Cię jedynie umowa najmu. Co więcej, zostało już wielokrotnie potwierdzone, że mieszkanie lokatorskie nie podlega egzekucji. Spór dotyczył jedynie zajęcia wkładu lokatorskiego i z tego, co pamiętam, wkład jest zabezpieczeniem umowy najmu, dlatego nie powinien być zajęty na poczet długów.

Odnośnie nakłonienia Cię przez syndyka do wykupu mieszkania, to myślę, że byłoby to naruszenie z jego strony. Nigdy nie spotkałam się z sytuacją, by syndyk nakazywał dłużnikowi podjęcie konkretnych kroków, zmierzających do jego wzbogacenia się, np. przez zmianę pracy na lepiej płatną.

Jeżeli odczułabyś jakikolwiek nacisk ze strony syndyka, pamiętaj, że możesz zwrócić się do sędziego komisarza, który nadzoruje całe postanowienie.

Aby Cię uspokoić, to napisze jeszcze, że odnośnie samego wykupu mieszkania spółdzielczego, to w podobnej sprawie orzekał już sąd upadłościowy, wskazując, że w skład masy upadłościowej nie wchodzi roszczenie o wykup mieszkania. Powyższe wynika nie tylko z przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, ale również z zapisów ustawy prawo upadłościowe i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na koniec napiszę, że wydaje mi się, że jesteś w bardzo komfortowej sytuacji, jak na upadłego dłużnika – masz bowiem możliwość pozostania w dotychczas zajmowanym mieszkaniu. A w przyszłości, po umorzeniu postępowania upadłościowego będziesz miała szansę wykupić mieszkanie na własność.

Życzę powodzenia i zaprzestania niepotrzebnego zamartwiania się!

AvatarEwa odpowiedział 7 miesięcy temu

Witam serdecznie.

nie daje mi spokoju moje mieszkanie, dotyczy, jak wcześniej pisałam upadłości konsumenckiej. Czytając artykuły na temat upadłości, natknęłam się na taki artykuł:

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a prawo własności

Kluczową różnicą pomiędzy własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu a prawem własności jest prawo do korzystania z nieruchomości. Należy pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, co w praktyce oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten, komu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, posiada „tylko” ograniczone prawo. W przypadku własności odrębnego lokalu to posiadaczowi przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz udział we współwłasności gruntu. O ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Warto jednak podkreślić, że zgodnie z art. 17 ust. 3 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest w pełni zbywalne, dziedziczne, podlega egzekucji i może być ono ujawnione w taki sam sposób jak własność odrębnego lokalu w księdze wieczystej z zachowaniem oczywiście pewnych różnic wynikających z jego charakteru. Zbycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu także wymaga formy aktu notarialnego – podkreśla radca prawny Rafał Dylewski.

W obydwu przypadkach można dowolnie rozporządzać swoim lokalem. Zawsze jest jednak pewne ograniczenie – w przypadku budynków wielorodzinnych trzeba stosować regulamin porządku domowego i zasady dobrosąsiedzkie. Zarówno w przypadku własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia pełni zarząd nad nieruchomością wspólną.

Przekształcenie

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności odbywa się poprzez złożenie wniosku do spółdzielni z żądaniem o przekształcenie. Niezbędna będzie również jedna wizyta u notariusza. Niestety czas trwania procedury jest dość długi, gdyż spółdzielnia, zgodnie z Ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ma sześć miesięcy na zawarcie umowy przeniesienia własności.

Przed złożeniem wniosku trzeba zaznajomić się ze stanem prawnym gruntu, dowiedzieć się, czy właścicielem gruntu jest spółdzielnia oraz upewnić się, czy koszty udziału w budowie zostały już spłacone. W przeciwnym razie należy zapoznać się z kwotą zadłużenia – mówi Renata Piętka, radca prawny.

Pomimo występowania istotnych różnic prawnych, z praktycznego punktu widzenia nie ma to znaczenia dla użytkownika lokalu.

Moja spółdzielnia pełna nazwa brzmi: Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnosciowa więc chyba nie mogę spać spokojnie, jak mi Pani wcześniej napisała. Proszę mi napisać, czy w tym artykule jest mowa o takim mieszkaniu, jakie ja posiadam?

Spółdzielnia wykupiła grunt, na którym stoi budynek, wystąpiła do banku o umorzenie kredytu i odsetek od kredytu, Bank to wszystko umorzył, więc jak pisałam wcześniej, wystarczy tylko iść do notariusza i wykupić to mieszkanie na własność odrębną, bo z tego co zrozumiałam z tego artykułu, moje mieszkanie jest i tak już własnościowe i zbywalne, nie wiem, czy dobrze zrozumiałam.

Nawiązując do tego, co Pani wcześniej napisała, Syndyk kontaktowała się ze mną, chciała przyjechać dn.16 marca zobaczyć chyba moje mieszkanie, ale przez koronawirusa napisała, że spotkamy się w późniejszym terminie.

Pani Syndyk zadzwoniła do mnie kilka razy, ponieważ potrzebowała kilka zaświadczeń m.in. ze Spółdzielni mieszkaniowej, mało tego, wystąpiła do Spółdzielni z zapytaniem o moim długu, a mój dług to ok. 2000 tys.

Proszę jeszcze raz mi wszystko wyjaśnić odnośnie mojego mieszkania, ten artykuł nie daje mi spokoju.

Ewa N.

Katarzyna Janas-BajsonKatarzyna Janas-Bajson Personel odpowiedział 7 miesięcy temu

Witam,

Panie Ewo podstawowa różnica, to prawo własności, którego Pani nie posiada do zajmowanego mieszkania.

W tym momencie nie jest Pani właścicielką wspomnianego mieszkania ani na zasadzie własnościowego prawa do lokalu, ani prawa własności do wyodrębnionego lokalu. Jest Pani jedynie jego lokatorem na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy najmu. Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia.

W skrócie: mieszkanie, którym Pani dysponuje na podstawie zawartej umowy najmu, jest tzw. lokatorskim mieszkaniem spółdzielczym – nie jest Pani własnością i nie może zostać zajęte na poczet spłaty Pani długów.

Nie przysługuje Pani żadne prawo do lokalu z zacytowanego artykułu.

Jest Pani tylko i wyłącznie najemcą.

To, że syndyk kontaktuje się z Panią, jest sprawą naturalną. Proszę pamiętać, że ma Pani przed sobą kilkanaście miesięcy postępowania likwidacyjnego, w czasie których współpraca na gruncie dłużnik – syndyk będzie podstawą.

Zatem to, że Pani syndyk wymagać będzie od Pani zgromadzenia szeregu dokumentów, zaświadczeń, czy oświadczeń o stanie majątku nie powinno Pani dziwić ani niepokoić.

A odnośnie już Pani podejścia do sprawy, to wydaje mi się, że zapędza się Pani w niepotrzebne nerwy, czytając artykuły i informacje, których nie rozumie. Nie odróżnia Pani podstawowych terminów tj. prawo własności, umowa najmu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Jeśli boi się Pani o swoją sytuację, proszę poszukać fachowej pomocy. Porozmawiać z prawnikiem, zlecić przygotowanie opinii nawet online. Poszukać terapeuty, który pomoże uspokoić nerwy.

Proszę też rozmawiać z syndykiem, bo jest w sprawie także po to, by z Panią współpracować. Trzymam kciuki za Pani oddłużenie i wierzę, że wszystko odbędzie się z korzyścią dla Pani.

Powodzenia!

AvatarEwa odpowiedział 7 miesięcy temu

Dziękuję bardzo za odpowiedź.

Ewa Nieczyperowicz

Twoja odpowiedź