Jak uniknąć egzekucji z nieruchomości?

Forum prawneKategoria: KomornikJak uniknąć egzekucji z nieruchomości?
m.k zapytał 2 lata temu

Witam, jak uniknąć egzekucji z nieruchomości? wzięliśmy z żoną kredyt hipoteczny i wybudowaliśmy dom, niestety firma, którą prowadzę, jest w bardzo kiepskim stanie finansowym, jest to restauracja.

Czy istnieje jakieś rozwiązanie, aby uchronić dom przed licytacją komorniczą? a właścicielem działki jestem Ja i mój Tata. Czy przepisać dom na żonę, czy zrobić jest wieczyste użytkowanie? Bank jest wpisany na 1 miejscu w księdze wieczystej. Na razie wszystko jest dobrze, ale myślę na przyszłość – proszę o pomoc.

3 odpowiedzi
Prawnik Katarzyna Janas-Bajson Personel odpowiedział 2 lata temu

Witam serdecznie,

niestety takie myślenie na przyszłość może doprowadzić Państwa do poważniejszych problemów. Myślę tu o instytucji skargi pauliańskiej, którą zastosować może sąd na wniosek wierzyciela, jeśli stwierdzi, że swym działaniem dłużnik umyślnie wyzbył się swojego majątku.

Proszę więc mieć na uwadze, że przekazanie majątku żonie, a następnie zaprzestanie spłaty zobowiązań kredytowych, nawet z innej przyczyny, niż umyślne pokrzywdzenie wierzyciela może doprowadzić do niepotrzebnych spraw sądowych i znacznych kosztów z nimi związanych.

Zachęcam więc, do skierowania myśli w bardziej optymistycznym kierunku. Tym bardziej że wspominasz, iż na chwilę obecną sytuacja finansowa firmy nie jest jeszcze w opłakanym stanie. Dopóki raty kredytu są spłacane, bezpieczny jest również dom. Jeśli natomiast doszłoby do „poślizgu” w regulowaniu bieżących rat kredytu, zasadne będzie podjęcie kontaktu z bankiem i ustalenie planu działania.

Proszę pamiętać, że kredytobiorca ma szansę starać się o zawieszenie płatności rat kredytu. Natomiast zanim dojdzie do ewentualnej licytacji komorniczej z nieruchomości, sprawa musi wcześniej trafić do sądu.

Jest to kwestia przynajmniej kilku miesięcy w czasie których rzetelny dłużnik jest w stanie wypracować z bankiem porozumienie. Ugody na gruncie dłużnik-wierzyciel jest możliwa na każdym etapie postępowania sądowego, a nawet egzekucyjnego.

Na chwilę obecną radzę więc skupić się na prowadzeniu biznesu. Warto zadbać o otrzymanie jak największego wsparcia i pozyskaniu nowych klientów. A jeśli utrzymanie się z dochodów generowanych przez restaurację będzie trudne, zasadnym będzie rozważenie podjęcia dodatkowego zatrudnienia.

Katarzyna odpowiedział 11 miesięcy temu

Jutro przed południem przychodzi do mnie biegły wycenić dom przed licytacją. Mój dom ma powierzchnię użytkową 180 m2, ma 5 pokoi, duży salon, kuchnię, dużą łazienkę, a właściwie pokój kąpielowy, osobną toaletę, 3 balkony, taras, ganek. Taras jest do zrobienia. Dom położony jest dosłownie pod sosnowym lasem (za płotem już jest ściana lasu), w odległości 18 km od Poznania, w otulinie Puszczy Zielonki.

Około 1 km od domu jest stacja kolejowa, stacja benzynowa oraz kompleks wszystkich najpotrzebniejszych sklepów: Aldi, Groszek, Lewiatan, 2 warzywniaki, 3 mięsne, 2 piekarnie, fryzjer, krawiectwo, drogeria, artykuły instalacyjne, zabawki. Wielkość w pełni uzbrojonej w gaz, prąd, wodę i kanalizację działki to 997 m2. Ile może być teraz wart dom?

Jest w pełni urządzony i wyposażony. Mieszkam w nim z dziećmi. Oczywiście można zawsze urządzić dom po swojemu. W domu zamontowany jest nowiutki kocioł gazowy, jest nowa pralka i kuchenka gazowo-elektryczna. Kuchnia ma całkowicie nowe meble. Czy może mi Pani na podstawie tych informacji jeszcze dziś w przybliżeniu podać przedział kwotowy, w jakim mieści się mój dom albo ile wynosić może cena za m2?

Drugie pytanie: Jak wygląda obecnie w pandemii licytacja komornicza nieruchomości? Czy odbywa się on-line? Czy muszę wpuścić do domu ewentualnych kupców? Czy jeśli dom jest miejscem zamieszkania moim oraz córki i niepełnoletniego syna, to czy można nas z niego eksmitować albo w ogóle taką licytację przeprowadzić?

Z góry bardzo dziękuję i pozdrawiam. Nie mam się do kogo zwrócić o pomoc. Zostałam z problemem zupełnie sama.
Katarzyna

Grzegorz Szwaciński Personel odpowiedział 11 miesięcy temu

Witam serdecznie,

zbyt późno napisała Pani do nas, bym mogła odpowiedzieć w czasie, o jaki Pani prosiła. Niemniej uważam, że na chwilę obecną i tak nie jestem w stanie udzielić wsparcie, jakie Panią interesuje. Muszę bowiem wyjaśnić, iż nie jestem kompetentna do wyceny nieruchomości.

Zawodowo nie zajmuje się szacowaniem nieruchomości, ani też nie posiadam wiedzy na temat rynku nieruchomości w Poznaniu i okolicach. Z uwagi na powyższe nie będę odnosić się do tego, jaka jest wartość Pani domu.

Jednakże chce zwrócić Pani uwagę, że wartość nieruchomości można próbować samodzielnie oszacować, bazując na podobnych ofertach dostępnych na stronach internetowych (taka metoda również będzie wykorzystana przez biegłego – jest to metoda porównawcza).

Natomiast co do wyceny nieruchomość zleconej przez komornika, to biegły przygotuje tzw. operat szacunkowy, do którego będzie miała Pani wgląd. Co więcej, jeżeli komornik uzna, że operat jest właściwy, wówczas wyda postanowieniem o opisie i oszacowaniu, na które będzie mogła Pani złożyć zażalenie.

Jeśli więc nie zgodzi się Pani z wyceną nieruchomości oraz argumentami przyjętymi przez biegłego, będzie miała szansę złożyć zażalenie/skargę na opis i oszacowanie, domagając się zmiany ceny. Wzór skargi pobierzesz poniżej:

skarga-dluznika-na-opis-i-oszacowanie-nieruchomosci-wzor-pdf-doc

Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości wzór

Natomiast co do samej licytacji, to może mieć ona miejsce na wniosek wierzyciela po dokonaniu przez komornika opisu i oszacowaniu nieruchomości. Zatem sam fakt przystąpienia do opisu nie przesądza o wyznaczeniu licytacji z nieruchomości.

Wydaje mi się, że ma Pani czas, by móc spokojnie negocjować z wierzycielem próbując zawrzeć ugodę/porozumienie w przedmiocie odstąpienia od licytacji z nieruchomości.

Dodam również, że obecnie licytacje z domów mieszkalnych są wyłączone mocą ustawy. Taki stan rzeczy zostanie, dopóki nie rozwiąże się problem z pandemią koronawirusa. Innym wyłączeniem licytacji z budynku mieszkalnego jest sytuacja, kiedy wartość długu nie przekracza 1/20 sumy oszacowania.

Zatem dla podsumowania mogę napisać, że licytacja domu nie będzie przeprowadzona w czasie pandemii, ani jeśli dług nie przekroczy 1/20 wartości nieruchomości przyjętej przez komornika. Warto więc trzymać rękę na pulsie, by ewentualnie zaskarżyć zaniżoną wycenę domu.

Odnośnie osób zainteresowanych przyszłą licytacją – przyszli oferenci będą mogli obejrzeć nieruchomość jedynie w wyznaczonych przez komornika terminach. Pani obowiązkiem natomiast będzie udostępnienie domu celem oględzin. W innych terminach nie będzie Pani niczym związana.

Mam nadzieję, że rozjaśniłam sytuację, i nieco Panią uspokoiłam.

W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam!