Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego [INSTRUKCJA]

jak-napisac-wypowiedzenie-umowy-najmu-lokalu-uzytkowego

Zawsze może dojść do sytuacji, kiedy będziemy chcieli wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego. Jest to dość skomplikowany proces wymagający odrobinę pracy. Dla Twojego ułatwienia, na końcu artykułu znajdziesz gotowy wzór wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego.

Zatem jak to zrobić zgodnie z prawem, a także skutecznie?

Podstawowe pojęcia

Bardzo często na różnych forach, w internecie możemy spotkać się z myleniem najemcy z wynajmującym. Ten drugi jest w większości przypadków właścicielem lokalu, który umożliwia najemcy korzystanie z niego na podstawie zasad zawartych w umowie najmu.

Najemcą jest osoba użytkująca lokal, który ma taką możliwość ze względu na spisaną umowę najmu.

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony

jak-napisac-wypowiedzenie-umowy-najmu-lokalu-uzytkowego

W przypadku, gdy mamy do czynienia z umową najmu lokalu użytkowego, która została spisana na czas nieokreślony, swoboda jej wypowiedzenia będzie największa dla obu stron.

Tego typu umowę możemy wypowiedzieć w każdym momencie, po złożeniu drugiej stronie odpowiedniego oświadczenia powiadamiającego o wypowiedzeniu.

Musimy jednak zwrócić uwagę na datę wypowiedzenia. W art. 673 §2 Kodeksu cywilnego [k c]. i  art. 688 k.c. ustawowe terminy wypowiedzenia zostały określone przez ustawodawcę. Oczywiste jest, że gdy obie strony zgodzą się na dany okres wypowiedzenia, będziemy mogli zastosować swój własny.

Jest także możliwość wydłużenia, jak i skrócenia tego okresu. Musimy do tego podchodzić bardzo uważnie. Modyfikowanie terminów może prowadzić do zakłócania granic ustalania umów.

Zmniejszenie ustawowego okresu przez wynajmującego stwarza naruszenie cech umowy najmu lokalu użytkowego.

Logiczne jest, że jeśli ktoś zamierza wynająć taki lokal, to chcę tam prowadzić jakiś biznes, dlatego zmniejszenie czasu wypowiedzenia narusza tę zasadę. Dokładnie tak samo sprawa wygląda z wydłużeniem wspomnianego czasu.

W związku z tym najlepiej nie zmieniać okresu wypowiedzenia i pozostawić go takim, jakim jest w umowie. Od tego, jak często dochodziło do płatności czynszu, zależą ustawowe okresy wypowiedzenia. Równają się one:

  • W przypadku, gdy mamy do czynienia z płatnościami w dłuższych odstępach niż 30 dni, to do wypowiedzenia musi dojść maksymalnie na trzy miesiące przed końcem kalendarzowego kwartału;
  • Kiedy mamy do czynienia z miesięcznymi płatnościami to do wypowiedzenia musi dojść maksymalnie trzy miesiące przed końcem kalendarzowego miesiąca;
  • W momencie, kiedy płatności są dokonywane częściej niż raz w miesiącu, to wypowiedzenie jest możliwe trzy doby naprzód;
  • Okres wypowiedzenia równa się jeden dzień, kiedy płatności są dokonywane codziennie.

Okres wypowiedzenia jest liczony od dnia, kiedy druga strona otrzymała oświadczenie informujące o nim. Warto zauważyć, że nie odbieranie listów nic nie da.

W momencie, gdy listonosz przyniósł przesyłkę, bez względu na to, czy ją odebraliśmy, czy nie to właśnie ten dzień jest dniem, w którym mogliśmy się zapoznać z oświadczeniem. I ten dzień rozpoczyna okres wypowiedzenia.

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas określony

Umowę najmu na czas oznaczony zawiera się w celu zapewnienie sobie trwałości oraz ochrony w czasie całego proces. Jednak obie strony mogę zawrzeć w umowie możliwość jej wypowiedzenia przed końcem.

W takim wypadku należy zawrzeń przyczynę, z jakiej do owego wypowiedzenia może dojść. Bez podania przyczyny zerwanie umowy jest niemożliwe.

Przyczyna, o jakiej mowy musi być określona w sposób jednoznaczny. Obiektywna ocena określająca, czy do danego wypadku doszło, powinna być bardzo prosta.

W związku z tym, jeśli obie strony zgodzą się na zawarcie w umowie, możliwości jej wypowiedzenia po dojściu do danego przypadku, to jest ono w pełni dopuszczalne.

W takim wypadku okres wypowiedzenia jest bardzo zbliżony do opisanego wcześniej, w przypadku umowy na czas nieokreślony. Jeśli obie strony nie dojdą do porozumienia, to konieczne będzie wykorzystanie ustawowych okresów wypowiedzenia.

Warto zwrócić uwagę na to, że umowa najmu, którą zawieramy na oznaczony czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego czasu staje się umową na czas nieokreślony.

I w takim wypadku możemy ją wypowiedzieć tak, jakby była umową nieoznaczoną. Jednak, kiedy mamy do czynienia z dwoma przedsiębiorcami, to okres najmu zwiększa się z ustawowych 10 lat do 30 lat.

W przypadku, gdy zapomnieliśmy o okresie trwania umowy, która została zawarta na czas oznaczony, i w dalszym ciągu pobieramy czynsz od najemcy, to najem zostaje przedłużony na zasadach najmu na czas nieoznaczony.

Dokładnie tak samo wygląda sytuacja, kiedy nie zważając na wypowiedzenie umowy, najem jest w dalszym ciągu kontynuowany. Aby uniknąć takiej sytuacji, najlepiej jest, oczywiście za zgodą najemcy, cofnąć oświadczenie informujące o wypowiedzeniu.

Pozostałe powody wypowiedzenia umowy

Sytuacją, kiedy umowa najmu może zostać wypowiedziana, jest moment, kiedy najemca znacznie lub uporczywie nie stosuje się do porządku domowego, lub jego nieodpowiednie zachowanie zakłóca spokojne funkcjonowanie sąsiadów.

Stosowanie się do określonego porządku jest obowiązkiem, oczywiście w momencie, gdy nie jest to sprzeczne z wcześniej zawartą umową.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego to dość skomplikowany proces, jednak po zagłębieniu się w temat, wszystko staje się znacznie prostsze i klarowniejsze. Zachęcam Cię do pobrania sprawdzonego wzoru wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego:

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wzór doc

wypowiedzenie-umowy-najmu-lokalu-uzytkowego-wzor-doc
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wzór

Podsumowanie

Każda umowa najmu lokalu, która zawarta została na czas nieokreślony, może zostać bez problemu wypowiedziana, natomiast umowa najmu zawarta na czas określony, może także zostać wypowiedziana, jednak tylko wtedy, gdy obie strony umowy przewidziały taką możliwość w warunkach umowy.

Aby mogło dojść do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, należy posłużyć się wypowiedzeniem na piśmie, oraz dopełnić wszelkich warunków towarzyszącym wypowiedzeniu najmu.

Najemca ma prawo wypowiedzieć najem lokalu zwarty na czas nieoznaczony w przypadku, gdy czynsz jest płatny miesięcznie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Pilnowanie terminu wypowiedzenia jest więc bardzo ważne!

Dopiero wtedy może dojść do skutecznego rozwiązania umowy najmu.

… i co bardzo ważne:

Jeżeli czynsz za lokal użytkowy jest płatny w krótszych odstępach niż miesiąc, lecz dłuższych niż jeden dzień wtedy umowę można wypowiedzieć na trzy dni na przód.

Natomiast jeśli czynsz za lokal jest płatny dziennie wtedy umowę najmu można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

Art. 673. Terminy i sposób wypowiedzenia najmu

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Warto przeczytać:

Oceń nasz artykuł: