Hipoteka przymusowa [ZASADY] aktualne na 2022 r.

Zakup nieruchomości z długami może bowiem zakłócić spokój kupującego na wiele lat. A w wyjątkowych przypadkach pozbawić go nawet prawa własności do tej nieruchomości.

Wpisy o hipotekach znaleźć można w dziale IV księgi wieczystej. Jednak aby zrozumieć, z czym wiąże się dane obciążenie i jakie niesie za sobą skutki, warto przeczytać nasz poradnik.

Dziś skupiliśmy się na hipotece przymusowej, czyli obciążeniu nieruchomości, które trwa bez względu na przeniesienie prawa własności, aż do wygaśnięcia zobowiązania, które zabezpiecza.

Sprawdź:

• czym jest hipoteka przymusowa,
• jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej
• i czy masz szansę na kredyt hipoteczny na nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową.

Co to jest hipoteka przymusowa?

Ustawową definicję hipoteki przymusowej znajdziemy w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z art. 109 ust 1 ustawy wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podstawą wpisu hipoteki przymusowej może być również:

• postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia
• postanowienia prokuratora
• decyzja administracyjna, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna
• dokument zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 roku o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 425); 5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia.

Krótko podsumowując, czym jest hipoteka przymusowa, można napisać, iż jest to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości dłużnika wpisane do księgi wieczystej na podstawie decyzji sądu.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

• część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział zobowiązanego
• nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej zobowiązanego i jego małżonka
• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką
• statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.

Hipoteka przymusowa, jak wykreślić?

Wykreślenie przez sąd hipoteki przymusowej odbywa się na wniosek zainteresowanego:

• właściciela obciążonej nieruchomości

bądź

• wierzyciela

Wykreślenie hipoteki przymusowej po wygaśnięciu zobowiązania

Co do zasady wygaśnięcie zobowiązania skutkować winno wykreśleniem hipoteki przymusowej. Nic nie dzieje się jednak samoistnie, a obowiązujące przepisy nie nakładają na wierzyciela obowiązku złożenia wniosku o usunięcie wpisu po uzyskaniu zaspokojenia.

Zazwyczaj organy państwowe (Urząd Skarbowy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych) często z opóźnieniem wysyłają do sądu ksiąg wieczystych wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej.

Wykreślenie hipoteki przymusowej na wniosek dłużnika

Jeżeli o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, stara się jej właściciel np. na skutek przedłużania sprawy przez wierzyciela, zobowiązany jest on wraz z wnioskiem o usunięcie wpisu przedłożyć dokument potwierdzający wygaśnięcie zobowiązania (decyzja właściwego organu, akt notarialny, postanowienie sądu), który będzie jednoznaczny z wyrażeniem przez wierzyciela zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Dokument potwierdzający wygaśnięcie zobowiązania powinien zostać złożony do sądu w oryginale lub w odpisie poświadczonym za zgodność z oryginałem przez notariusza.

Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej należy złożyć na formularzu urzędowym, dostępnym na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wzór formularza otrzymać można również w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych  (wniosek KW – WPIS). Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł.

Wykreślenie hipoteki przymusowej bez zgody wierzyciela

Niestety, jak to w życiu bywa, zdarzają się sytuacje, że dłużnik uregulował zobowiązanie i zależy mu na „wyczyszczeniu” księgi wieczystej, jednak  wierzyciel dość, że sam nie złożył wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej, to nie chce wydać dłużnikowi dokumentu potwierdzającego uregulowanie zadłużenia.

W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego niż wystąpienie na drogę postępowania sądowego. Dłużnik ma prawo domagać się wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, składając do sądu pozew o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a stanem ujawnionym w księdze wieczystym.

Sądem właściwym dla złożeniu pozwu o wykreślenie hipoteki przymusowej na nieruchomości po wygaśnięciu zobowiązania jest zawsze bez względu na wartość przedmiotu sporu sąd rejonowy miejsca jej położenia.

Niestety sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową, co ma wpływ na wyliczenie należnej opłaty od pozwu. W samym pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu, czyli wartość prawa dotkniętego niezgodnością – wartość danej nieruchomości.

Opłata od pozwu wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, nie mniej niż 30 zł (tak art. 12 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Czy hipoteka przymusowa przedawnia się?

Możliwość powoływania się na przedawnienie należności zabezpieczonych hipoteką przymusową w ostatnich latach była wielokrotnie kwestionowana.

Jednakże wyrok Trybunału Konstytucyjnego zapadły w dniu 8 października 2013 roku jednoznacznie przesądził, iż ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości nie wyklucza przedawnienia zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, którego termin przedawnienia biegnie na zasadach ogólnych.

Tożsame stanowisko zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 marca 2016 roku w sprawie sygn. akt V SCK 377/15 w uzasadnieniu, którego wskazano, iż:

Przedawnienie jest uwzględniane w razie podniesienia takiego zarzutu przez dłużnika i gdy są spełnione przesłanki ustawowe. Jeżeli przesłanki te, zwłaszcza odpowiedni upływ czasu by nie nastąpił, to przedawnienia by nie było i zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki obciążającej nieruchomość byłoby skuteczne.

Zatem dłużnik, którego nieruchomość została obciążona hipoteką przymusową, ma prawo domagać się jej wykreślenia w przypadku przedawnienia się roszczenia, które hipoteka miała zabezpieczać.

Hipoteka przymusowa pierwszeństwo

Hipoteka przymusowa jest szczególnym zabezpieczeniem roszczeń wierzyciela na nieruchomości, bowiem jej byt nie ma wpływu na przeniesienia prawa własności.

Zatem także po przeniesieniu prawa własności obciążonej hipoteką przymusową nieruchomości na inną osobę np. na skutek sprzedaży, wierzyciel ma prawo nadal żądać zaspokojenia właśnie z tej nieruchomości.

Co więcej, hipoteka przymusowa ma pierwszeństwo przed innymi wierzytelnościami. Jak stanowi art. 1025 kpc. przy egzekucji z nieruchomości należności wynikające z hipoteki, mają pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, bez względu na to, czyją własnością stała się zajęta nieruchomość.

Hipoteka przymusowa ordynacja podatkowa

Hipoteka przymusowa na nieruchomości może stanowić zabezpieczenie zaległości podatkowych. Powyższe wynika z przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku ordynacja podatkowa.

Zgodnie z regulacją zawartą w przepisie art. 35 niniejszej ustawy podstawą wpisu hipoteki przymusowej może być:

1. doręczona decyzja:

• ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego
• określająca wysokość zobowiązania podatkowego
• określająca wysokość odsetek za zwłokę
• o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta
• o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej
• o odpowiedzialności spadkobiercy
• określająca wysokość zwrotu podatku

2. tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji.

Co więcej, organy podatkowe mogą występować z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe, jeżeli dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta.

Przepisy ordynacji podatkowej stanowią również, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki przymusowej następuje w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, chyba że z przedmiotu hipoteki jest prowadzona egzekucja przez sądowy organ egzekucyjny.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej do sądu składa właściwy naczelnik urzędu skarbowego.

Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny

Hipoteka przymusowa może być utrudnieniem w otrzymaniu kredytu hipotecznego, bowiem większa część banków bardzo ostrożnie podchodzi do tego typu obciążeń na nieruchomości. Jednakże skoro każdy wniosek o kredyt hipoteczny traktowany jest indywidualnie, to nie należy z góry zakładać, że z uwagi na obciążenia hipoteką przymusową bank z automatu wniosek odrzuci.

Zapewne to co będzie miało znaczenie dla banku, to wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową, wartość całej nieruchomości, zdolność kredytowa wnioskodawców, historia BIK oraz możliwość uzyskania innych zabezpieczeń kredytu.

Ponadto bank może postawić wnioskodawcy warunki kredytowe, np. obowiązek przelania środków z kredytu na spłatę zobowiązań zabezpieczonych hipoteką przymusową.

Planując kredyt hipoteczny na nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową warto skontaktować się z doradcą finansowym lub pytać bezpośrednio w banku, w którym wniosek kredytowy ma zostać złożony.

Hipoteka przymusowa łączna

Z hipoteką przymusową łączną mamy do czynienia wówczas, gdy zabezpieczenie wierzytelności obciąża kilka nieruchomości (co najmniej dwie). Taka sytuacja ma miejsce zazwyczaj, gdy wierzyciel uznał, że wartość poszczególnych nieruchomości (lub udziałów) jest zbyt niska by zabezpieczyć jego prawa. Wpisy o hipotekach znajdują się w każdej księdze wieczystej prowadzonej oddzielnie dla obciążonych nieruchomości.

W praktyce możemy spotkać się z sytuacją, kiedy hipoteka przymusowa np. na rzecz Urzędu Skarbowego lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych została zabezpieczona na prawie własności działki budowlanej, udziale w ½ prawa własności do mieszkania spółdzielczego oraz udziale w ⅕ części w prawie własności działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i wpisana w księgach wieczystych prowadzonych przez sąd dla tych nieruchomości – jest to przykład hipoteki łącznej.

Hipoteka przymusowa a nowy właściciel

Hipoteka przymusowa na nieruchomości ma niezależny byt od osoby właściciela obciążonej nieruchomości. Dlatego obciążenie hipoteką przymusową nie wygasa na skutek przeniesienia prawa własności np. na drodze umowy kupna-sprzedaży, czy umowy darowizny.

Nowy właściciel powinien mieć świadomość konsekwencji prawnych wynikających z hipoteki przymusowej, także zdawać sobie sprawę z możliwości wszczęcia egzekucji z obciążonej nieruchomości.

Jednocześnie nowy właściciel ma prawo spłacić zobowiązania poprzedniego właściciela nieruchomości na podstawie, których dokonano wpisu hipoteki przymusowej.

Również zobowiązania podatkowe, jak to wynika to z zapisu art. 62b par. 1 pkt 2 ordynacji podatkowej mogą zostać uregulowane przez aktualnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową.

Hipoteka przymusowa – opłata

Wniosek o wpis na hipotece składany w biurze podawczym sądu trzeba opłacić. Opłata za wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej to koszt 200 złotych. Razem z wnioskiem załączyć należy oryginał tytułu wykonawczego, a także dowód uiszczenia powyższej opłaty. Jeśli działasz przez pełnomocnika, to wówczas on złoży za Ciebie formularz KW-PP, pełnomocnictwo i opłatę skarbową.

Wybrane specjalnie dla ciebie artykuły:

• Negatywny BIK małżonka a kredyt hipoteczny [SPRAWDŹ!]
• Kredyt hipoteczny – czy można cofnąć WYPOWIEDZENIE umowy kredytowej?
• Negocjacje kredytu hipotecznego z bankiem [PORADNIK] od A do Z
• Odwrócona hipoteka – co to jest, dla kogo i opłacalność [PORADNIK]