W tym wpisie zajmę się sprawą, wokół której narosły spore kontrowersje i nieporozumienia. Mowa o odwróconym kredycie hipotecznym. Banki oferują tę opcję już od ładnych paru lat, tymczasem nadal bywa ona mylona z rentą dożywotnią. To dwie zupełnie różne rzeczy! Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny? Z myślą o kim pojawiła się w ogóle idea odwróconego kredytu? Na te i pokrewne pytania postaram się udzielić wyczerpującej odpowiedzi. Kto przeczyta… nie zabłądzi…

Dla kogo odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny powstał z myślą o tych osobach, które bez względu na powody (ich może być wiele) nie zamierzają przekazać krewnym swego mieszkania w formie spadku. Gdy połączymy to z faktem, że najczęściej osoby takie nie dysponują zbyt dużym budżetem, okaże się jasne, że chodzi o sporą grupę polskich emerytów.

odwrócony-kredyt-hipoteczny

Odwrócony kredyt hipoteczny – czy się opłaca?

W tak nakreślonej sytuacji, odwrócony kredyt hipoteczny jawi się jako produkt uszyty na miarę potrzeb statystycznego seniora. Właściwie, większość polskich emerytów swoje emerytury nazywa pieszczotliwie „emeryturkami”.

Utrzymanie z nich sporych mieszkań to nie lada wyzwanie. Nie powinno zatem dziwić, że wiek emerytalny i pętla kredytowa… to dwa często współwystępujące ze sobą zjawiska.

Jest więc mnóstwo seniorów, którzy żyją w pojedynkę i/lub nie kontaktują się zbyt często z rodziną. Prowadzą przy tym życie na bardzo skromnym poziomie.

Odwrócona hipoteka może być dla nich „jak znalazł”. W przeciwieństwie do popularniejszej renty dożywotniej, odwrócony kredyt hipoteczny (choć pojawił się później) doczekał się już pełnej regulacji prawnej. Renta dożywotnia czyni możliwym przekazanie mieszkania, a to dzięki dodatkowym środkom od Funduszu Hipotecznego, które senior uzyskuje dożywotnio. Jak się do tego ma odwrócona hipoteka?

Sens kredytu odwróconego

Podstawowa różnica między rentą dożywotnią a odwróconą hipoteką jest taka, że drugi produkt to umowa terminowa, zawierana na ustalony okres. Główną osią biznesowej działalności banków nie jest bowiem sprzedaż nieruchomości jako taka.

Banki zarabiają głównie na odsetkach, które rosną, dopóki zobowiązanie nie wygaśnie. To właśnie owe odsetki odegrają niezwykle ważną rolę – stanie się tak w momencie, gdy bank stanie przed koniecznością sprzedaży nieruchomości i rozliczenia się z beneficjentami.

Gdy bank zawiera z emerytem umowę odwróconego kredytu hipotecznego, automatycznie zobliguje się do wypłacania kredytobiorcy danej pieniężnej kwoty. Będzie robić to tak długo, na jaki okres została zawarta umowa. Niemniej, bank jako taki nie ponosi odpowiedzialności za opłacenie wszystkiego, co związane jest z eksploatacją i utrzymaniem mieszkania. Nie w jego gestii leży więc opłacenie mediów, czynszu itp.

Odwrócony kredyt hipoteczny ma też to do siebie, że istnieje w jego przypadku możliwość wypłacenia całości prognozowanej kwoty, jeśli tylko strony tak ustalą. Wystarczy, że zsumuje się lata obowiązywania porozumienia, biorąc pod uwagę miesięczną ratę. Renta dożywotnia nie daje takiej możliwości. W jej przypadku, emeryt może dostawać środki jedynie w postaci comiesięcznej wypłaty.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie pominęła żadnego ważnego aspektu. Wymienię te jej zapisy, które mają największe znaczenie w kontekście bezpieczeństwa emeryta. Jeśli chciałby podpisać z bankiem taką umowę, musi przecież wiedzieć, na czym stoi.

A zatem, odwróconej hipoteki nie mogą oferować banki nieobjęte nadzorem KNF. Ten zapis stanowi gwarancję, że kredyt nie jest podstępną sztuczką, a umowa nie łamie polskiego prawa.

Bank, który przystaje na udzielenie kredytu, nie może obyć się bez zabezpieczenia o adekwatnej wysokości. To ono przecież zapewnia wywiązanie się z warunków umowy, dopóki ta obowiązuje. Poza tym, umowę odwróconej hipoteki zawiera się na czas określony, a nie do momentu śmierci kredytobiorcy. Po jego śmierci nieruchomość przechodzi we władanie banku, lecz po samym wygaśnięciu umowy pozostaje ona własnością klienta.

Wniosek o rozwiązanie umowy odwróconego kredytu

Co niezwykle istotne, zobowiązanie cechuje się odwracalnością. Oznacza to, że prawni spadkobiercy (po śmierci kredytobiorcy) mają jeszcze rok na spłatę, a tym samym… szansę na odzyskanie mieszkania. Najpierw jednak muszą złożyć do banku wniosek o rozwiązanie umowy kredytu odwróconego!

Wygląda to tak – bank przedkłada spadkobiercom wszelkie dokumenty do wglądu i na ich podstawie stwierdza, ile środków wypłacił klientowi. Rzeczoznawca natomiast wycenia mieszkanie, a bank – bazując na tej wycenie – wylicza kwotę, którą spadkobiercy powinni jeszcze wpłacić.

Trzeba pamiętać, że nie chodzi tu jedynie o pokrycie przez spadkobierców zsumowanych, miesięcznych wypłat. W grę wchodzą również odsetki od tych wypłat, które bank naliczał przez cały okres trwania umowy!

Czy odwrócona hipoteka opłaca się?

Jeśli chodzi o opłacalność odwróconej hipoteki dla potencjalnych spadkobierców (w kontekście omówionej przed chwilą odwracalności zobowiązania), bywa różnie.

Warto zaangażować się z pewnością wówczas, kiedy do śmierci klienta (takie sformułowania nie potrafią nie być, niestety, niesmaczne) doszło stosunkowo szybko. Wtedy spadkobiercy nie muszą oddawać bankowi niebotycznych sum. W przeciwnej sytuacji szkoda najczęściej zachodu.

Nadal jednak najistotniejszą kwestią jest wycena dokonana przez rzeczoznawcę. Kiedy bowiem ten stwierdzi, że mieszkanie ma większą wartość niż wynosi należność banku ustalona w umowie, wówczas bank nie będzie miał wyboru; zostanie zmuszony do zwrócenia tej różnicy spadkobiercom, kiedy sprzeda nieruchomość.

Odwrócona hipoteka – ile można dostać?

Cóż, bank być może nie wróży z fusów, ale w obliczaniu wysokości miesięcznej wypłaty nie kieruje się też jakimiś ścisłymi prawidłami. Robi to w oparciu o własny regulamin, szacując ryzyko.

Obliczanie prawdopodobieństwa śmierci kredytobiorcy lub tego, kiedy ona nastąpi, byłoby oczywiście równie makabryczne, co bezpodstawne. Bank traktuje zatem odwróconą hipotekę jako kolejny rodzaj loterii, jak ma to miejsce choćby w przypadku ubezpieczenia na życie.

Nie jest przecież niemożliwy taki scenariusz, w myśl którego, powiedzmy, po dekadzie trwania umowy, wartość mieszkania obniży się tak drastycznie… że dochód banku okaże się symboliczny albo wręcz zerowy. Trudno natomiast liczyć w tej sytuacji na chęć spadkobierców.

Głupio byłoby po prostu oczekiwać, by ci byli skłonni spłacać zadłużenie zbyt wielkie w porównaniu do kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Co za tym idzie? Otóż fakt, że równie złudne jest spodziewanie się oferty wysokich miesięcznych rat. Banki tak nie działają.

Przeciwnie, nadrzędnym celem banku będzie jak najsilniejsze zminimalizowanie swego zobowiązania w stosunku do klienta. Tym wyznacznikiem będzie się kierować we wszystkich swoich działaniach. Z przyjemnością np. poczyni starania, by wycena mieszkania była niska.

Zasięgnie wszelkich dostępnych metod, by zarobić jak najwięcej. Dlatego trudno o rozstrzygnięcie, czy odwrócona hipoteka jest opłacalna. Choć pytanie o datę własnej śmierci to częsty gość wyszukiwarki Google, mało kto zdaje się na wróżbiarstwo w tak poważnych kwestiach.

Intratność takiego rozwiązania jest więc kwestią silnie indywidualną. Opisana specyfika odwróconej hipoteki pozwoli każdemu na rozpatrzenie tej opłacalności we własnym przypadku.

Oczywiście, niezależnie od mnogości sytuacji, zawsze przyda się determinacja w inwestowaniu środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania. Ile jednak starszych osób będzie skłonnych do takiej gry, a ile z nich chce po prostu godnie i spokojnie żyć? Pozostawiam pod rozwagę.

  Czym są wakacje kredytowe (zawieszenie spłaty kredytu) - [PORADNIK]
  Czy mam szansę na konsolidację 2 kredytów? Credit Agricole i Santander
  Co to jest restrukturyzacja zadłużenia, dla kogo i kiedy warto z niej skorzystać?
  Spłacałem kredyt pożyczkami i chwilówkami, teraz nie mam nic...
  Jak wyjść z chwilówek? [PORADNIK]
Udostępnień 1