Dziś o tym, jak negocjować kredyt hipoteczny. Raport upubliczniony przez ZBP (Związek Banków Polskich) wykazał, że jeszcze 2 lata temu 2,05 miliona Polaków miało zaciągnięty kredyt mieszkaniowy.
Oprócz tego wtedy też banki zaoferowały powyżej 178 tysięcy pokrewnych zobowiązań. Choć kredyty hipoteczne są popularne, mało kto jest świadom opcji wynegocjowania dogodniejszych umów kredytowych.
Co można wziąć w karby negocjacji i jak je efektywnie prowadzić?
SPIS TREŚCI:
Warunki kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny jest długoterminowym kredytem bankowym, z reguły przyznawanym na okres wieloletni (minimum to zwykle 5 lat). Ten typ zobowiązania zaciąga się pod zastaw nieruchomości, którego kredytobiorca jest (przyszłym) właścicielem.
Zabezpieczenie ma postać hipoteki, która stanowi ograniczone prawo rzeczowe do dochodzenia należności w razie spóźniania się ze spłatą kredytu.
Zanim banki udzielą kredytu hipotecznego, niezwykle precyzyjnie weryfikują kandydata na kredytobiorcę.
Po pierwsze, mają na względzie fakt, jak wysokie otrzymuje zarobki i przy jakim stosunku zatrudnienia. Jednak aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, niekiedy – tu dobra wiadomość – nie trzeba mieć umowy o pracę czy własnej działalności. Coraz więcej jest bankowych ofert, które proponują kredyt hipoteczny na podstawie tzw. umów śmieciowych.
W razie umowy o dzieło lub umowy zlecenie, klient musi jednak uzyskiwać stosunkowo duże dochody i móc pochwalić się długim stażem (przeważnie m.in. rocznym lub dwuletnim).
Obliczanie wysokości kredytu hipotecznego
Oczywiście, wysokość zarobków klienta, uzależniona jest tu od faktu, jaką nieruchomość zamierza on nabyć. Co innego zamiar kupienia kawalerki, co innego chęć kupna dużego mieszkania.
W każdym z tych przypadków wymaga się odpowiednio większych lub mniejszych dochodów, choć dużo do powiedzenia ma w tym zakresie indywidualna oferta bankowa.
Najłatwiej jest wyliczyć maks. kwotę hipoteki, mnożąc miesięczne zarobki razy osiemdziesiąt. Zademonstrujmy: jeśli spełnimy wszystkie inne kryteria i zarabiamy 2.000 zł „na rękę”, możemy spodziewać się zdobycia ok. 160 000 zł na kupno danej nieruchomości.
Niemniej jednak trzeba mieć na uwadze, że są to obliczenia poglądowe – co do detali, najlepiej jest skonsultować się z pracownikiem instytucji bankowej.
Umowa kredytowa do negocjacji
Jeśli faktycznie chcemy wziąć kredyt hipoteczny, to tylko ze świadomością, że mamy do czynienia z długoterminowym zobowiązaniem, które będzie domagać się spłacania przez następne kilka bądź nawet kilkadziesiąt lat.
Z tej racji, nim dojdzie do podpisania umowy kredytowej – a więc do zgody na wszelkie warunki postawione przez bank – nie zaszkodzi próba negocjacji pewnych elementów. Nawet pozornie drobna obniżka w przeciągu lat, pomaga w zaoszczędzeniu sporej kwoty.
… co warto negocjować z bankiem?
Marża kredytu
Zasadniczy i jeden z priorytetowych składników podlegający możliwej negocjacji – to właśnie marża kredytu hipotecznego. Choć jest ustalana adekwatnie do oficjalnej tabeli marż i prowizji w danym banku, konsultant często jest w stanie poruszać się w pewnym przedziale cenowym.
Marża ma wpływ na wielkość miesięcznej raty, toteż negocjacja za pomocą celnych argumentów jest rzeczą wartą próby.
Sporo instytucji bankowych ma ofertę specjalnej marży promocyjnej. To pozwala klientom załapać się na dużą obniżkę. Poza tym, biorąc kredyt na dużą sumę, da się czasami wynegocjować jeszcze mniejszą marżę, o ile promocyjna nie jest zadowalająca.
Prowizja od kredytu
Prowizja jest opłatą ściąganą przez banki za przeprowadzenie danej operacji – tutaj mowa o prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego. Ona także podlega potencjalnej negocjacji.
Co ważne, pewne banki promocyjnie „likwidują” przy tej okazji prowizję. Rzecz jasna, taka promocyjna rezygnacja z prowizji ma być wabikiem na klientów.
W razie nienatknięcia się na promocję trzeba będzie zapłacić prowizję. Jej wysokość zależy choćby od wysokości kredytu, okresu kredytowania i tego, jak wysoki jest wkład własny.
Im większa jest kwota zobowiązania, tym większa też szansa na znaczne obniżenie opłaty prowizyjnej. Podobnie z innymi wymienionymi parametrami.
Wcześniejsza spłata
Sporo można zaoszczędzić, negocjując obniżenie lub zniesienie marży kredytu i prowizji. Można też zaoszczędzić na obniżeniu lub całkowitym zwolnieniu z prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.
Banki najczęściej pobierają dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu w okresie od 3 do 5 lat od daty podpisania umowy kredytowej. Wysokość takich opłat zapisana jest w umowie kredytowej lub znajduje się w tabeli opłat i prowizji.
Jeśli planujesz wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, to warto zawalczyć o zniesienie wszelkich dodatkowych opłat z tym związanych!
Dodatkowe produkty bankowe i kredyt hipoteczny
Czasem, żeby otworzyć sobie drogę do korzystniejszej oferty kredytowej, warto połączyć wzięcie kredytu hipotecznego z dodatkowym produktem, jak np.:
- konto osobiste ROR
- karta kredytowa
- otwarcie lokaty
- ubezpieczenie
Jednak przestrzegam przed nadmiernym optymizmem, ponieważ cross-selling potrafi być złowieszczy i może wpędzić nas w dodatkowe i niepotrzebne koszty. Trzeba zawsze wszystko dokładnie przekalkulować.
Negocjacje w kilku bankach
Mimo że darzysz swój bank ogromnym zaufaniem i sentymentem, to nie możesz spocząć na wysłuchaniu, tylko jednej oferty kredytowej. Warto podjąć negocjacje kredytu hipotecznego z kilkoma bankami.
Być może któryś z nich ma idealnie dopasowany do Twojego profilu – profil idealnego kredytobiorcy. Wtedy możesz zostać miło zaskoczony warunkami, jakie bank może Ci zaoferować. Nie przegap tej szansy!
Czekają na promocję
Musisz wiedzieć, że udzielanie kredytów hipotecznych dla każdego banku, jest jego podstawowym źródłem dochodu i bardzo często banki, zatroskane o swoje interesy i pochłonięte walką o każdego klienta, ogłaszają ciekawe promocje na kredyty hipoteczne.
Warto dlatego trzymać rękę na pulsie i być w okolicy, gdy bank taką promocję ogłosi!
Jakich użyć argumentów w negocjacjach z bankiem?
Skoro wiemy, co może tutaj podlegać negocjacjom, nie zaszkodzi pomyśleć, ja efektywnie negocjować i na jaką linię argumentacyjną postawić. Przedstawię kilka rad w tym zakresie.
Wkład własny
Co do wkładu własnego; nim w ogóle porozmawiamy z doradcą bankowym, warto odłożyć nieco pieniędzy, które posłużą właśnie za wkład własny. Sama nieruchomość nigdy nie wystarczy w zupełności; wkład własny jest zawsze konieczny.
Warto, by obejmował on ok. 20-30 procent sumy kredytu, o jaki się ubiegamy. Im większy wkład własny, tym większe prawdopodobieństwo obniżki na prowizję czy marżę.
Warto też zbudować poduszkę finansową pod kredyt <— zobacz, o co chodzi.
Zdolność kredytowa
Co do zwiększenia zdolności kredytowej; nim zaciągniemy zobowiązanie, sami przed sobą musimy być pewni, iż nasza zdolność kredytowa nie ma sobie nic do zarzucenia. Dlatego najlepiej jest uprzednio zbadać swoją historię finansową i czym prędzej uregulować ewentualne długi. A jak sprawdzić swoje długi? <— odsyłam Cię do tego artykułu.
Z drugiej strony, jeśli w świecie pożyczek i kredytów jesteśmy totalnymi nowicjuszami, stanowimy dla banku… grupę ryzyka. By z niej wyjść, niektórzy biorą np. sprzęt AGD na raty i błyskawicznie go spłacają. Tak właśnie tworzy się dobra historia kredytowa.
Stały klient?
Warto użyć i tego argumentu, że jesteśmy stałymi klientami danego banku (jeśli rzeczywiście w nim chcemy również zaciągnąć kredyt hipoteczny). Systematyczne korzystanie z usług banku to element in plus, który zawsze buduje przychylność w trakcie rozmów.
Z drugiej strony, warto w takiej rozmowie wspomnieć, że znamy np. propozycję banku X, która wypada niestety lepiej… w takich przypadkach, doradcy często są skłonni do obniżenia opłat około kredytowych, byle tylko klient nie przeniósł się do konkurencyjnego banku.
Renegocjacje kredytu hipotecznego
Właśnie: czy możliwe jest negocjowanie takiego kredytu, gdy od jego zaciągnięcia minęło już parę lat?
Cóż, wtedy może wyjść na jaw, że na rynku pojawiły się właśnie znacznie lepsze oferty niż ta, na którą ówcześnie się zdecydowaliśmy. Przy takim scenariuszu nie zaszkodzi próba negocjacji, nie tylko warunków spłaty, ale też wysokości oprocentowania. Oczywiście, tylko wtedy, jeśli do tej pory wszelkie raty spłacaliśmy sumiennie i punktualnie.
Istnieje nawet możliwość przejścia do innej instytucji bankowej, z tym że należy mieć na uwadze, iż transfer kredytu stanowi złożoną operację, a co za tym idzie, w parze z nią idą dodatkowe koszty.
A co mają począć Frankowicze?
Oni też mogą negocjować! Wiadomo już od paru ładnych lat, w jak ciężkiej znaleźli się sytuacji ci wszyscy, którzy postanowili wziąć kredyt we frankach. Jakąś pomoc zapowiadał w tej sprawie ówczesny rząd – niestety, na zapowiedziach się skończyło.
Dziś jednak, mnóstwo Frankowiczów tonących w długach, postanawia przeprowadzić z bankiem negocjacje, by poprawić nieco warunki zaciągniętego kredytu hipotecznego. Tutaj trzeba przyznać, że sporo banków wykazuje się życzliwością i wyraża zgodę na obniżki prowizji.
Czasami banki proponują też dłuższy okres kredytowania czy opcję wakacji kredytowych. Bywa i tak, że wyrok sądowy zmusza bank do unieważnienia kredytu we frankach. Frankowicze nie muszą zatem martwić się na zapas – coraz więcej jest sygnałów poprawy sytuacji.
Wzory pism, które mogą Ci się przydać:
Wniosek o zawieszenie spłaty kredytu – wzór
Wniosek o zawieszenie spłaty kredytu – wzór
Podanie o umorzenie kredytu
Podanie o umorzenie kredytu
Wniosek o zmianę warunków umowy kredytu/pożyczki
Wniosek o zmianę warunków umowy kredytu/pożyczki
Wniosek o restrukturyzację kredytu
Wniosek o restrukturyzację kredytu – wzór wniosku
Wybrane specjalne dla Ciebie:
- ODMOWA udzielenia kredytu? – sprawdź te 19 FAKTORÓW
- 5 sposobów na zaległości w spłacaniu kredytu hipotecznego
- Czym jest scoring BIK i jakie ma znaczenie?
- Co to jest PROMESA ZATRUDNIENIA – wzór i skutki prawne
- Bank sprzedał zadłużoną nieruchomość – a co ze mną
- Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
(No Ratings Yet)
Loading...
Cześć,
Negocjacje odbywają się powyżej konsultantów/doradców. O negocjacjach decydują osoby często zarządzające produktem, a czasem nawet sam zarząd. Szeregowy pracownik nie ma żadnej możliwości decydowania czy ktoś otrzyma obniżkę czy nie. Pozdrawiam Michał
Witam, chcę wziąć kredyt hipoteczny i zastanawiam się czy nie będę mieć problemów przez zadłużenie mojej mamy, która nie płaciła przez długi czas czynszu. Budynek poszedł do rozbiórki, a mama dostała mieszanie socjalne w którym ja też jestem zameldowana ale w nim nie mieszkam. Komornika na poczet tego długu nie mamy, ale męczy mnie myśl czy przez ten dług czynszowy mamy nie będę miała problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Proszę mi poradzić co mam zrobić w tej sytuacji. Dziękuję.
Witaj, przede wszystkim warto, abyś sprawdziła swój profil w BIK-u i w KRD. Dopiero na podstawie tych danych będziesz w stanie ocenić swoją sytuację jeśli chodzi o historię kredytową. O tym jak sprawdzić siebie w KRD <-- pisałam tutaj, a o tym jak sprawdzić swój raport BIK <-- pisałam tutaj.
Dzień dobry, mam na imię Monika, mieszkam z rodziną w Kołobrzegu, Mamy mieszkanie na kredyt hipoteczny którego rata wynosi 1200 zł, nie to jest najgorsze – płacimy za czynsz 800 zł plus światło, media przedszkole łącznie mamy rachunków 3900 zł. Mamy dwójkę wspaniałych dzieci którzy chodzą do szkoły, masakra nasze długi się powiększają , ciężko jest naprawdę, nie bardzo wiem jak sobie poradzić z mężem, mąż zarabia 3,500 a ja mam 2100 zł i to nie starcza… bardzo proszę o pomoc.
Dzień dobry, Chciałam się dopytać o to, czy mam jakąkolwiek szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Moja sytuacja wygląda następująco wg chronologii:
1. Ślub
2. Mąż zaciąga kredyty, których nie spłaca i pojawia się we wszystkich możliwych bazach (włącznie z BIK)
3. Dokonujemy rozdzielności majątkowej (sytuacja męża się nie zmienia)
4. Chcę złożyć wniosek o kredyt hipoteczny tylko na mnie.
Słyszałam, że długi zaciągnięte po ślubie, a przed rozdzielczością majątkową są wspólnymi długami małżonków, stąd wnoszę ze swoim pytaniem.