Coraz popularniejsza staje się sytuacja, w której banki sprzedają duże portfele zabezpieczonych hipoteką wierzytelności. Choć mogłoby się wydawać inaczej, zmiana wierzyciela to niekoniecznie dramatyczny sygnał. W tym artykule objaśnię, z jakich powodów i za jakie kwoty banki dokonują sprzedaży swych długów.
Dowiecie się też, jak poprowadzić rozmowę z nowymi wierzycielami. Choćby po to, by nabyć nieruchomości bez zbędnych formalności, by część długu móc zrestrukturyzować, w końcu – aby dogadać się co do odpowiedniej spłaty w ratach.
SPIS TREŚCI:
Bank sprzeda nieruchomość
Musimy przypomnieć sobie, że choć zyski banków biorą się z obsługi płatności, samego prowadzenia kont, pożyczek czy też ze sprzedawania produktów depozytowych, to jednak optymalny portfel kredytowy wywiera ostateczny wpływ na ich finansowe rezultaty. Co więc jasne, gdy dochodzi do kłopotów z punktualnymi wpływami należności, cała operacja przeważnie staje się dla banku niezbyt intratna, natomiast powstałe rezerwy przelewają czarę goryczy.
Windykacja pochłania wiele czasu i innych zasobów, choć jako taka nie należy do strategii biznesowej tych instytucji, mimo że potrafi trwać przez całe lata.
Szklanka zawsze do połowy pełna!
Gdy zatem bank sprzedaje niesystematyczne i zabezpieczone hipoteką kredyty zewnętrznym firmom, włącza w swój repertuar tzw. tarczę podatkową; nie chodzi tylko o cenę sprzedaży, ale też o sporządzanie odpisów podatkowych oraz odmrażanie rezerw.
W konsekwencji, wyniki oraz bilans zostają skorygowane, a kłopotliwa administracja czy licytowanie zadłużonych nieruchomości odchodzi w zapomnienie.
Ba, także dla dłużnika taka opcja może przynieść korzyści, ponieważ nadal może wpływać na rozwój wydarzeń. Sam nowy wierzyciel może wykazać się większą elastycznością i dążnością do negocjowania zadłużenia – odkupił przecież dług, mało tego, odkupił go z pewnym dyskontem.
A kiedy to ja jestem w to zamieszany?
Po pierwsze, nie możemy panikować. W tej fazie to ciągle my mamy ostatnie zdanie, toteż dobrze zachować racjonalne nastawienie, bo z takim łatwiej o rozwiązania. A zatem pierwszy krok to nawiązanie relacji z nowym wierzycielem. Owszem, najgorzej byłoby, gdybyśmy nagle zapadli się pod ziemię i po prostu czekali jak na zbawienie.
Kiedy poczynimy wszystkie starania, by nowy wierzyciel dysponował naszymi aktualnymi danymi kontaktowymi, damy mu do zrozumienia, że interesuje nas polubowne załatwienie problemu. To po prostu poważne i odpowiedzialne podejście do sprawy.
Windykator też człowiek
Dobrze będzie spróbować dogadać się co do terminu rozmowy, którą odbędziemy z konsultantem firmy windykacyjnej. Tutaj obydwu stronom jak najszybsze porozumienie jest na rękę. Zanim rozmowę odbędziemy, właściwie się do niej przygotujmy, biorąc pod uwagę wszelkie potencjalne scenariusze.
Musimy mieć świadomość, że windykacja to także interes, a im więcej mamy informacji, tym lepszą wypracujemy sobie pozycję negocjacyjną, co przybliży nas do większej szansy na optymalny kompromis, a więc w tym przypadku sukces.
Tak w zasadzie… za ile „zostałem kupiony”?
Pospieszne wnioski nie są w tej sytuacji zbyt dobre. Media donoszą co prawda o sprzedaniu hipoteki np. za piętnaście procent jej wartości, lecz nie jest to jednoznaczne z tym, że wierzyciel po spłaceniu przez nas małej części przychyli się do umorzenia pozostałego długu.
To pokłosie faktu, że portfele wierzytelności hipotecznych rządzą się swoimi prawami, a są przeważnie niejednolite. Różne wierzytelności cechują się tak samo zróżnicowaną wysokością LTV, czyli proporcją między zadłużeniem a wartością nieruchomości. Różni je też pułap odsetek, jak i również same zabezpieczenia, w postaci domów, mieszkań czy działek budowlanych. Niekiedy zresztą te ostatnie w ogóle nie istnieją.
Swoisty „Efekt Motyla”
Podobnie rzecz ma się z położeniem finansowym dłużników; pewną grupę stanowią rodziny z problemami, inną np. ci, którzy nabyli nieruchomości z założeniem inwestowania, ale na tym się skończyło.
Z powodu takiej mnogości czynników, dogłębnej analizie poddawana jest każda sytuacja z osobna, nieruchomości doczekują się wyceny, zaś do sprawy przypisuje się możliwy odzysk pod kątem paru możliwych planów działania.
To dopiero efekt końcowy wszystkich tych procedur daje nam ostateczny procent w stosunku do całości portfela. Wniosek jest taki, że nasza wierzytelność mogła mieścić się równie dobrze w kosztach 80, jak i… 5%. Założenie ad hoc wspomniane na początku podrozdziału – cóż, nie stanowi pozytywnego punktu wyjścia do negocjowania z wierzycielem, a już tym bardziej do tego, by stawiać warunki.
Nie czekajmy na komornika
To żelazna zasada, ponieważ komornicza licytacja jest możliwa, gdy wszystko inne zawiedzie. To jednocześnie najgorsza wersja wydarzeń – nie tylko dla nas, ale i wierzyciela, który może doczekać się odzysku nawet po kilku latach.
Gdy nasza nieruchomość będzie poddana zbyciu przez licytację komorniczą, stracimy wpływ na to, kto ją kupi – ba, również na to, za jaką kwotę to się ziści.
Właśnie taki scenariusz to przyszłość tych, którzy będą grać na czas, wykręcać się i unikać konfrontacji z wierzycielem i rozmów. Oczywiście, można wtedy zyskać rok, ewentualnie parę lat, lecz koniec końców, nieruchomość będzie zlicytowana na aukcji komorniczej. Zależnie od pomyślności licytacji, stanie się to za 66-75% oficjalnej wyceny.
Dalsze konsekwencje unikania wierzyciela
Jest jeszcze gorzej, gdyż odzysk wierzyciela pomniejszy się dzięki kosztom sądowym oraz egzekucji komorniczej. Można łatwo się domyślić, że resztę kwoty wierzyciel będzie usiłował odzyskać z dochodów oraz pozostałych składników majątku biernego.
Podczas tych akrobacji, nasz komfort psychiczny będzie złudny i chwiejny. Jeśli to firma windykacyjna staje się naszym wierzycielem, taki wierzyciel z pewnością nie da nam elastyczności, o zwłoce nie wspominając. Firma wszelkimi sposobami będzie nawiązywała z nami kontakt i motywowała do spłacenia należności.
Tak czy inaczej, dialog jest potrzebny. Tylko jaki?
Musi być on zwłaszcza rozsądny i szczery. Nastawienie możliwie najmniej emocjonalne, a raczej nacechowane analizą – ono jest najwłaściwsze. Takie podejście do sytuacji sprawi, że lepiej przygotujemy się do rozmów.
Na dobry start, najlepiej będzie, jeśli zrobimy zarys budżetu domowego. Jak powinien wyglądać? Jedną część kartki niech zapełnią przychody oraz perspektywy, drugą natomiast wydatki i wszelkie zobowiązania finansowe. Gdy wszystko będzie „czarno na białym”, łatwiej odpowiemy sami sobie, jakie mamy szanse na spłacenie należności.
Nie bójmy się chcieć dla siebie dobrze!
Musimy też pamiętać, że choć wierzyciel spodziewa się propozycji solidnej, to jednak dążność do jak największego zysku pozostanie jego intencją. Nie możemy więc wzdrygać się przed formułowaniem swoich argumentów. Propozycje wyjść zyskownych dla nas nie będą grzechem, ale asertywnością w nadal biznesowych realiach.
Jedynie inicjatywa w trakcie negocjacji z wierzycielem, wsparta rzetelną analizą i kalkulacją co do szczegółu! Tylko to może być orężem, który doprowadzi nas do kompromisu oraz zawarcia warunków, które będą leżeć w zasięgu naszych możliwości co do ich odpowiedzialnej realizacji.
Wzór pisma, który może Ci się przydać:
Umowa ugody dłużnik – wierzyciel – wzór
Umowa ugody dłużnik – wierzyciel – wzór
Wybrane specjalnie dla Ciebie:
- Czy można zlicytować nieruchomość za mały dług? 4.000 zł??
- Grozi mi egzekucja z nieruchomości – czy mogę przekazać komuś to mieszkanie?
- Jak ZATRZYMAĆ egzekucję komorniczą nieruchomości? [podpowiadam]
- OPERAT SZACUNKOWY nieruchomości – ważność – KOSZT – definicja [SPRAWDŹ] !
- Opis i oszacowanie nieruchomości – skarga + WZÓR [REWOLUCJA?]
(No Ratings Yet)
Loading...