Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej? 2020 [PORADNIK]

Jak-kupic-mieszkanie-na-licytacji-komorniczej-pulapki

Dzień dobry. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? za miesiąc odbędzie się komornicza licytacja nieruchomości, a ja akurat szukam taniego mieszkania.

Dlatego mam jeszcze kilka ważnych pytań: jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej? kiedy dostanę klucze i jak wygląda wejście do mieszkania po licytacji?

Oraz jaki jest czas na opuszczenie mieszkania po licytacji komorniczej przez dłużnika/lokatora? i co zrobić, gdy tego mieszkania nie będzie chciał opuścić? jak pozbyć się lokatora wtedy? Ostatnie pytanie to jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości i jak to przebiega krok po kroku? będę wdzięczny za odpowiedź. Patryk.


Przygotowanie się do licytacji

Witaj Patryku! Mieszkanie kupione na licytacji komorniczej może okazać się bardzo dobrą inwestycją. Może przynieść również mnóstwo nerwów i rozczarowań.

Przede wszystkim wtedy, gdy nowy właściciel, by zamieszkać w zakupionym na licytacji mieszkaniu, zobowiązany będzie wcześniej przeprowadzić postępowanie eksmisyjne w stosunku do osób, które mieszkania tego dobrowolnie opuścić nie chcą.

Przed przystąpieniem do zakupu zajętego przez komornika mieszkania należy się więc dobrze przygotować.

By pomóc Ci w podjęciu decyzji, w skrócie opisze zasady kierujące licytacją komorniczą nieruchomości oraz postaram się wyjaśnić, jak przebiega licytacja nieruchomości krok po kroku.

A już teraz przedstawiam 3 największe ryzyka podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej:

licytacja-komornicza-nieruchomosci-ryzyka

Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej i gdzie szukać informacji o zadłużonych mieszkaniach na sprzedaż?

O licytacji z nieruchomości traktuje kodeks postępowania cywilnego w art. 921 i następnych.

Jak wskazuje art. 955 § 1 i 2 kpc. obwieszczenie o licytacji komorniczej należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Na wniosek i koszt strony (dłużnika) komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

Powyższe oznacza, że komornik przeprowadzający egzekucję z nieruchomości został zobowiązany przez ustawodawcę do obwieszczenia o licytacji na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądu i w budynku władz gminnych i na stronie Krajowej Rady Komorniczej.

Osoba zainteresowania zakupem nieruchomości może wejść na stronę internetową KRK www.licytacje.komornik.pl i odnaleźć mieszkania, domy i działki przeznaczone na licytację.

Jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości?

By móc wziąć czynny udział w licytacji komorniczej nieruchomości należy dokonać wpłaty tzw. rękojmi (wadium).

Niniejszy obowiązek wynika z regulacji zawartej w art. 962 § 1 kpc., który stanowi, że przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Do licytacji mogą więc przystąpić tylko osoby, które dokonały wyliczonej przez komornika opłaty (wadium), wynoszącej:

  • 10% z 3/4 sumy oszacowania nieruchomości przy pierwszej licytacji,
  • 10% z 2/3 sumy oszacowania nieruchomości przy drugiej licytacji.

W licytacji komorniczej nieruchomości nie mogą jednak uczestniczyć:

  • dłużnik,
  • komornik,
  • małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika i komornika,
  • osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
  • licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
  • osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta, który wówczas zyskuje możliwość zakupu licytowanej nieruchomości za cenę minimalną (cena wywołania).

cena-wywolawcza-komornicza-licytacja-mieszkania

Licytacja komornicza nieruchomości  krok po kroku

Licytację nieruchomości w wyznaczonym terminie i o określonej godzinie prowadzi właściwy komornik pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Przebieg posiedzenia jest rejestrowany, o czym art. 972 kpc.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych na posiedzeniu informację w zakresie:

  • danej nieruchomości
  • ceny wywołania
  • rękojmi
  • terminu uiszczenia ceny nabycia
  • ciążących na nieruchomości zaległościach podatkowych oraz innych daninach publicznych
  • wynikających z akt zmian w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli takowe zaszły do wykonaniu opisu i oszacowania.

W posiedzeniu w charakterze publiczności może wziąć udział każda osoba pełnoletnia.

Przetarg komorniczy odbywa się ustnie, a kolejne przystąpienie nie może wynieść mniej niż 1% procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą – tak art. 978 kpc.

Komornik kończy licytację w przypadku braku kolejnych przystąpień, po trzykrotnym obwieszczeniu ostatnio zaoferowanej ceny. Zamykając licytację komornik, wymienia licytanta, który zaoferowała najwyższą cenę.

Teraz jako osoba, która wygrała licytację komornicza nieruchomości musisz wnieść całą kwotę w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możesz oczywiście starać się o wydłużenie tego terminu, ale prolongata może trwać maksymalnie jeden miesiąc.

Ok, miejsce miała licytacja komornicza mieszkania i co dalej?

Jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej?

Czas opisać teraz wydanie mieszkania po licytacji komorniczej. Po zakończonej licytacji sąd wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu jego i obecnych uczestników.

Ogłoszenie o przybyciu powinno zostać wydane niezwłocznie, nie później jednak niż tydzień od dnia licytacji, w przypadku, gdy zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe lub z innych ważnych przyczyn.

Niniejsze postanowienie, jeśli zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia oraz zarządcy, który nie jest dłużnikiem.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę do zapłacenia pozostałej części ceny w wyznaczonym terminie. Po dokonaniu opłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Uczestnik licytacji staje się więc pełnoprawnym właścicielem nabytej nieruchomości, zyskując prawo dysponowania mieszkaniem zgodnie ze swoimi potrzebami, dopiero wtedy możliwe jest wejście do mieszkania po licytacji komorniczej.

Wszystkie formalności dotyczące zakupu mieszkania na licytacji nie powinny trwać więcej, niż kilka tygodni przyjmując, że postanowienia sądu nie zostaną zaskarżone.

Każda sprawa jest jednak inna i mogą wystąpić nieprzewidziane okoliczności, które mogą na dłuższy czas zablokować kupującego w swobodnym dysponowaniu nabytym mieszkaniem.

Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzy

Zakup mieszkania z lokatorem, jak przeprowadzić eksmisję skutecznie? Dość często wystawiane na sprzedaż przez komorników mieszkania nie są jeszcze opróżnione przez dotychczasowych właścicieli i lokatorów.

Zdarzają się sytuację, że były właściciel (dłużnik) nie chce i nie planuje się wyprowadzić ze zlicytowanego już mieszkania, wstrzymując tym samym nowego właściciela w planach związanych z zakupem.

jak-kupic-mieszkanie-na-licytacji-komorniczej-lokatorzy

Jak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika?

Jeżeli rozmowy z lokatorami nie przynoszą skutku, to nabywcy nie pozostaje nic innego niż zlecenie komornikowi opróżnienia lokalu.

Jak wskazuje art. 999 kpc., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Nowy właściciel nieruchomości, posiadając orzeczenie sądu o przysądzeniu własności, może zwrócić się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji niechcianych lokatorów.

Komornik zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, stosując reguły przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

Niniejsze rozporządzenie każe komornikom badać czy dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego albo innego lokalu zamiennego.

W przypadku, kiedy prawa takiego lokator nie ma, komornik zobowiązany jest wykonać szereg czynności formalno – prawnych, które mogą znacznie przeciągnąć się w czasie, co w praktyce oznacza, że osoba, która nabyła mieszkanie na licytacji komorniczej, przez wiele miesięcy nie może swobodnie z niego korzystać.

Przy czym nowy właściciel zobowiązany jest ponosić opłaty związane z zakupionym mieszkaniem – czynsz, opłaty eksploatacyjne.

Zakup mieszkania z zameldowanym lokatorem

Czy to dobry pomysł kupować takie mieszkanie? z pewnością eksmisja lokatora z mieszkania jest możliwa, chodzi tu jednak o czas jaki potrzebny będzie na wyprostowanie wszystkich spraw związanych z wymeldowaniem.

Podsumowanie

Jak-kupic-mieszkanie-na-licytacji-komorniczej-pulapki

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być świetną opcją, pod warunkiem, że licytowane mieszkanie zostało opuszczone przez poprzednich właściciel i lokatorów.

Nabywając lokal opróżniony, w ciągu kilku tygodni nowy właściciel zyskuje prawo swobodnego dysponowania nieruchomością. Mając w ręce prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, nowy właściciel może wejść do mieszkania, wymienić zamki,  dokonać zbycia mieszkania, obciążyć je hipoteką lub oddać w posiadanie innych osób.

Natomiast mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorami może przynieść wiele rozczarowań i wydatków. Niektóre postępowania eksmisyjne ciągną się miesiącami, a nawet latami.

Przepis art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wskazuje, że eksmisji nie przeprowadza się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

W tym czasie nowy właściciel, jeśli nie dogada się inaczej z niechcianymi lokatorami, obciążony jest obowiązkiem ponoszenie opłat tj. podatki, czynsz, media.

Wybrane specjalnie dla Ciebie artykuły:

Oceń nasz artykuł:
6 komentarzy w “Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej? 2020 [PORADNIK]”
  1. Avatar

    Na rynku nieruchomości nie ma żartów, bo są to duże pieniądze, gdzie błąd kupującego może sporo namieszać, szczególnie jak się nie wie jak sprawdzić takie mieszkanie kupowane na licytacji komorniczej.

    Licytacje komornicze odbywają się w całej Polsce i dosłownie w każdym większym mieście, z mojego doświadczenia wynika, że naprawdę nie warto jeździć do innych miast na licytacje, tylko kupować mieszkania wyłącznie na rynku na którym mamy doświadczenie. Raz już wtopiłem pieniądze, kupując mieszkanie w dzielnicy, która nie cieszyła się dobry imieniem. Na szczęście mieszkanie z licytacji udało się sprzedać po kosztach i nic nie straciłem.

    Tak jak piszę, najgorzej jak zakup mieszkania z licytacji komorniczej kończy się w sądzie. Np. przy zaskarżeniu licytacji przez dłużnika właściciela mieszkania.

    Każdą inwestycję trzeba gruntownie przemyśleć i nie dać wciągnąć się w wir licytowania przebijając inne oferty jak głupi, nie można włączać w to emocji, co mnie śmieszy, to czasem licytacje kończą się jeszcze większą ceną niż te które są na wolnym rynku…

  2. Avatar

    Można liczyć na dobrą cenę jak na licytacji zjawi się niewielu licytujących, jak jest tłum ludzi (inwestorów) to szanse na kupno mieszkania w dobrej cenie są marne :(

    Najlepiej jak na pierwszej licytacji nikt się nie zjawia i nikt nie licytuje, druga licytacja za 2/3 ceny to już okazja. Dzięki temu mamy dużą pewność, że zwrot z inwestycji będzie nie mały :)

    PS. zawsze warto sprawdzić dokładnie opis i oszacowanie mieszkania. W tym celu można iść do komornika albo do sądu by zajrzeć w papiery sporządzone przez rzeczoznawcę.

    Szkoda, że nie można wziąć w banku kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, tylko trzeba mieć gotówkę :/

  3. Avatar

    Czy szukacie informacji o aukcji komorniczej w internecie, czy odwiedzacie kancelarię komorniczą by zasięgnąć rzetelnych informacji o zbliżających się licytacjach?

    Wiem, że jakiś odsetek transakcji kończy się właśnie zaskarżeniami byłych właścicieli mieszkań i to jest duże ryzyko, zresztą autor artykułu już o tym pisał.

    W tym momencie nie mam wystarczających środków ani zbyt dużo czasu na szukanie mieszkania, ale niebawem kupię taką licytowaną nieruchomość. Biznes niełatwy to wiem, ale też bardzo obiecujący.

    Jestem ciekaw, czy do stronie komornika są też zdjęcia licytowanej nieruchomości? czy tylko opis?

  4. Avatar

    Czasami kupiona na licytacji nieruchomość nie przynosi takiego zysku na jaki się liczy, bo w trakcie remontu wychodzą różne krzaczki. Najlepiej jakby przed zakupem nieruchomość była obejrzana nie tylko przez inwestora ale i firmę remontową, która mieszkanie będzie remontować.

    Zresztą wszystko jest do naprawy ale liczy się dobra cena zakupu, osoby licytujące często ponoszą emocje i rzucają kwotami na lewo i prawo, z tak kupionego mieszkania nie można zarobić… Zwracajcie uwagę na sumę oszacowania, czy dobrze i realnie ją wyliczono, bo to na jej podstawie oceniamy wartość nieruchomości.

    Wile jest mieszkań na licytacjach, ale nie każde mieszkanie warte jest zakupu… trzeba umieć odcedzić ziarno od plew :) jeśli potrzebujecie więcej informacji, piszcie do mnie na maila. Pozdrawiam Bogdan

  5. Avatar

    Znam kogoś, kto w tamtym roku kupił 5 mieszkań na licytacjach, interes mu się kręci nieźle… uważajcie też na niektóre informacje podawane w internecie, często się to kłóci z faktycznymi przepisami.

    Warto, tak jak ktoś pisał wcześniej pojawić się w sądzie albo u komornika, żeby przejrzeć wycenę zanim weźmie się udział w licytacji. Często są rozbieżności.

    No i najbardziej w tych licytacjach komorniczych przeraża postępowanie eksmisyjne :P nikt nie lubi sytuacji kiedy nie można wejść do swojego własnego mieszkania.

  6. Avatar

    Żeby poznać prawdziwą wartość mieszkania przed licytacją, trzeba znać rynek na którym kupuje się nieruchomość. Jest wiele sytuacji kiedy licytujący przepłacają nie znając możliwości potencjalnego zarobku, bo nie sposób nabyć nieruchomość, ją trzeba kupić znacznie poniżej wartości rynkowej :) ja na ostatnim mieszkaniu w bloku z wielkiej płyty zarobiłam 39,000 tys zł. na czysto. Mieszkanie kupiłam znacznie poniżej wartości rynkowej :)

Comments are closed.