Czym jest najem instytucjonalny? Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najem instytucjonalny lokalu może być zawarty pomiędzy osobami fizycznymi, prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi a osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali.
Stroną umowy najmu/właścicielem lokalu zawsze będzie więc przedsiębiorca. Powyższe prowadzi do tego, że osoby fizyczne dość często unikają tej formy najmu. Niemniej jednak wynajem instytucjonalny jest nie tylko wygodny, ale również i bezpieczny – chroni interesy wynajmującego oraz daje szereg możliwości rzetelnemu najemcy.
SPIS TREŚCI:
Wstęp
Sprawdź, na czym polega najem instytucjonalny oraz jak jest regulowany. Pobierz też gotowy do wydrukowania i wypełnienia wzór umowy najmu instytucjonalnego:
Umowa najmu instytucjonalnego – wzór
Umowa najmu instytucjonalnego – wzór
Najem mieszkania od przedsiębiorcy – ogólne zasady
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w art. 19f i następnych w szczegółowy sposób reguluje zasady dotyczące najmu instytucjonalnego.
W pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na załącznik do umowy najmu, którym jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji przygotowane w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Dodatkowo w razie wykonania przedmiotowego żądania, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Interesy wynajmującego są więc należycie chronione, ale ustawodawca nie zapomniał również o najemcy, który od samego początku zna swoje prawa i obowiązki.
Zgodnie z przepisami ustawy:
- w przeciwieństwie do innych umów najmu – umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawsze zawierana jest na czas oznaczony
- umowa najmu może zostać uzależniona od wniesienia przez najemcę kaucji na pokrycie kosztów należności związanych z korzystaniem z lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- kaucja nie może być wyższa od sześciokrotności miesięcznego czynszu ustalonego w dacie zawarcia umowy najmu
- kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu
- nieuiszczone opłaty, w tym czynsz w czasie trwania najmu właściciel może potrącić z wpłaconej kaucji – w takim przypadku najemca zobowiązany jest uzupełnić kaucję w terminie określonym w umowie.
Warto dodać, że umowa najmu instytucjonalnego powinna być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zmiany umowy powinny być sporządzone w formie pisemnej (np. aneks do umowy najmu) pod rygorem nieważności.
Wypowiedzenie i przedłużenie najmu instytucjonalnego
Umowa najmu mieszkania/lokalu od przedsiębiorcy zawierana jest na czas określony, po jego upływie umowa wygasa. Strony umowy mogą zawrzeć jednak kolejną umowę najmu również na czas określony.
Umowa najmu zawarta na czas określony nie może zmienić się na umowę zawartą na czas nieokreślony nawet jeśli strony przewidziały okres najmu dłuższy niż 10 lat.
Przed upływem terminu, na jaki umowa została zawarta, może dojść do wypowiedzenia umowy.
Wypowiedzenie najmu instytucjonalnego przez przedsiębiorcę może mieć miejsce, jeśli najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem
- zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód
- niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.
Najem instytucjonalny może zostać wypowiedziany przez najemcę, jeśli:
- wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników
- wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Przy czym najemca zobowiązany jest wystosować do wynajmującego pisemne wezwanie z wyznaczeniem mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie wad lub innych niedogodności.
Dodatkowo najemca ma prawo wypowiedzieć najem z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej. Strony umowy obowiązywać wówczas będzie sześciomiesięczny termin wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – wzór
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego – wzór
Jak napisać umowę najmu instytucjonalnego?
Konstrukcja umowy najmu instytucjonalnego nie różni się zbytnio budową od tradycyjnej umowy najmu, choć jednak zachodzą w niej pewne zmiany, których nie znajdziemy w tradycyjnych umowach.
Im lepiej i dokładniej określi się zamiary obu stron umowy, tym mniejsze będzie pole do interpretowania jej zapisów w trakcie ewentualnego sporu, dodatkowo: użycie terminologii prawniczej sprawi, że każdy prawnik zrozumie umowę w ten sam sposób, nie pozostawiając miejsca na niedomówienia.
Oto najważniejsze elementy umowy najmu instytucjonalnego:
- Oznaczenie daty i miejsca podpisania umowy
- Dokładne i szczegółowe określenie stron umowy oraz lokalu
- opis lokalu
- określenie sposobu korzystania z lokalu
- oświadczenie dotyczące posiadania prawa do nieruchomości
- Warunki wydania przedmiotu umowy
- np. dostarczenie przez lokatora oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
- Dalsze postanowienia
- np. wskazanie czasu trwania umowy najmu.
- Postanowienia końcowe
- np. sposoby komunikacji,
- adresy do korespondencji itd.
- Data i miejsce podpisania umowy.
Podsumowanie
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, oznacza większą elastyczność i bezpieczeństwo zarówno dla wynajmującego jak i najemcy. Oto największe zalety umowy najmu instytucjonalnego lokalu:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji na wypadek rozwiązania umowy najmu i w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu.
- Dłuższy termin opuszczenia lokalu (14 dni) niż w przypadku innych umów (7 dni).
- Możliwość wyznaczenia dowolnego okresu najmu, bez ograniczania co do ilości lat.
- Konieczność oznaczenia okresu trwania umowy.
- Przejrzyście określone warunki umowy:
- Kaucja nie może być większa niż 6-krotność wysokości miesięcznego czynszu.
- Brak możliwości pobierania opłat dodatkowych na rzecz właściciela lokalu.
- Podwyższenie czynszu może mieć miejscy wyłącznie na warunkach określonych w umowie najmu instytucjonalnego.
Dla porównania – zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego (np. umowy najmu okazjonalnego) jest o wiele mniej bezpieczna dla lokatora, ponieważ prawo nie nakłada na takie umowy żadnych ram prawnych, które miałyby chronić interesy lokatora.
A czym różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego? w przypadku najmu okazjonalnego lokator nie musi wskazywać lokalu, w którym zamieszka w przypadku egzekucji opróżnienia lokalu. Natomiast najem okazjonalny wymaga oświadczenia najemcy ze wskazaniem przez niego innego lokalu, a więc jego adresu i przedstawienia pisemnej zgody domowników na zgodę na zamieszkanie w nim najemcy.
Umowa najmu instytucjonalnego najczęściej dotyczy kontrahentów prowadzących działalność gospodarczą i wynajmujących tę nieruchomość na potrzeby własnej działalności gospodarczej.
W przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu właściciel lokalu dostarcza najemcy pismo z podpisem urzędowo poświadczonym, w którym wzywa lokatora do opróżnienia lokalu w ciągu 14 dni od daty doręczenia pisma.
Jeśli po 14 dniach najemca dalej przebywa w lokalu, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji.
Podobne artykuły:
- Czy umowę najmu instytucjonalnego można przedłużyć aneksem
- Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – WZÓR
- Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego
- Aneks do umowy najmu zmiana czynszu wzór
- Czy wynajmujący może zająć rzeczy najemcy na poczet czynszu?
- Donos do urzędu skarbowego wynajem mieszkania WZÓR
- Umowa zastawu WZÓR
(11 votes, average: 4,64 out of 5)
Loading...