Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania – WZÓR

Jak napisać zgodę współwłaściciela na wynajem mieszkania? zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli prawo własności nieruchomości dzielą dwie osoby (obie mają co najmniej połowę udziałów), samowolne wynajęcie lokalu przez jedną z nich jest niezgodne z prawem. W takim przypadku jeden ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii na drodze sądowej.

wazne-uwagiJak widzisz, zgoda współwłaściciela do wynajmowania mieszkania, lokalu użytkowego bądź domu – jest konieczna. Aby ułatwić Ci przygotowanie zgody, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór zgody współwłaściciela na wynajem mieszkania, którą pobierzesz poniżej.

Wynajem a dwóch właścicieli

Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli? Kodeks Cywilny odnosi się do kwestii wynajmu mieszkania posiadającego co najmniej dwóch współwłaścicieli w artykule 199, który mówi, że do wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czym są z kolei czynności zwykłego zarządu? Zalicza się do nich działania mające na celu utrzymanie nieruchomości w dotychczasowym stanie i zarządzanie nią. Wynajem mieszkania nie zalicza się więc do czynności zwykłego zarządu, zatem wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Każdy współwłaściciel może natomiast samodzielnie pobierać czynsz najmu od najemcy, z którym podpisze umowę.

Przychód ten będzie jednak wspólny, odpowiednio do wielkości udziałów każdego współwłaściciela. Kwestię tę reguluje artykuł 207 Kodeksu cywilnego, mówiący o tym, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej należą się współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Podobnie, jak w przypadku wydatków związanych z rzeczą wspólną.

Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania

Czy wynajem bez zgody współwłaściciela jest możliwy?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania jest niezbędna, aby podpisać umowę najmu zgodnie z prawem. Wynajem przekracza bowiem czynności zwykłego zarządu, a co za tym idzie, wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli. Inaczej jest w przypadku czynności zwykłego zarządu, które wymagają zgody większości współwłaścicieli.

UWAGA: Wynajem mieszkania bez zgody współwłaściciela może skutkować wystąpieniem drugiego właściciela do sądu  z powództwem o stwierdzenie nieważności zawartej umowy najmu.

Należy wiedzieć jednak, że jeśli współwłaściciele wiedzą o najmie i pobierają należną im część najmu, przyjmuje się, iż wyrażają na niego zgodę, a tym samym umowa nie została zawarta niezgodnie z przepisami prawa i nie powinna zostać unieważniona.

Kiedy niezbędna jest zgoda współmałżonka na wynajem mieszkania?

Podpisanie umowy najmu mieszkania wymaga zgody obojga małżonków. Mówi o tym artykuł 37. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, według którego małżonek wynajmującego musi wyrażać zgodę na przekazanie lokalu pod wynajem. Od tego przypadku istnieje jednak kilka wyjątków. Zgoda współmałżonka nie będzie potrzebna, jeśli:

  • wynajmowana nieruchomość została nabyta wskutek dziedziczenia (rzeczy i prawa nabyte w drodze spadku nie są wliczane do majątku wspólnego, lecz do majątku osobistego jednego z małżonków),
  • wynajmowana nieruchomość została nabyta przez jedno z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego.

Jak powinna wyglądać zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania?

Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania powinna przyjmować formę oświadczenia woli. Oświadczenie woli podlega natomiast regułom artykułu 60. Kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że wola może być wyrażona także w sposób dorozumiany.

Oznacza to, że za zgodę na wynajem domu, mieszkania bądź lokalu użytkowego uznane zostanie każde zachowanie się współwłaściciela, które ujawnia tę wolę w sposób dostateczny. Ponieważ przepisy prawa nie wymagają dokonania tej czynności prawnej w żadnej formie szczególnej (pisemnej czy notarialnej), to oświadczenie woli może być wyrażone nawet w formie ustnej czy w sposób dorozumiany. Jednak dla celów dowodowych (aby uniknąć konfliktów przyszłości), zgodę zawsze formułuje się na piśmie, dając ją współwłaścicielowi nieruchomości do podpisania.

Zasadniczo, zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania to już nawet brak sprzeciwu względem wynajmu – wystarczy, że współwłaściciel wie o najmie i nie oponuje. Lecz tak jak pisałem, warto jednak uzyskać takie oświadczenie woli „na papierze”, gdyż dokument opatrzony podpisem stanowi niezbity dowód na wypadek ewentualnych roszczeń drugiej strony.

Brak zgody współwłaściciela na wynajem

Co zrobić, gdy zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania jest niemożliwa do uzyskania? W takim przypadku jeden z właścicieli ma szansę na samodzielny wynajem pod warunkiem, że doprowadzi do podziału nieruchomości do korzystania (podział quoad usum). Podział ten nie stanowi zniesienie współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych.

Polega natomiast na tym, że każdy współwłaściciel otrzymuje wydzieloną fizycznie część wspólnej nieruchomości do wyłącznego użytku. Dokonanie podziału quoad usum możliwe jest wyłącznie za zgodą wszystkich współwłaścicieli, ponieważ jest to czynność, która wykracza poza zakres zwykłego zarządu.

Jeśli dojdzie do takiego podziału, każdy współwłaściciel będzie mógł samodzielnie zarządzać swoją wyodrębnioną częścią nieruchomości. Oznacza to również, że we własnym zakresie będzie ponosił ciężary i pożytki z nią związane (w takim przypadku nie będzie musiał dzielić się zyskami pochodzącymi z najmu lokalu).

Współwłaściciele mogą wyznaczyć inny zakres korzystania z rzeczy wspólnej i pobierania z tego tytułu pożytków.

Podsumowanie

  • Postanowienie jednego z współwłaścicieli o wynajęciu nieruchomości nie ma charakteru rozporządzającego, ale na pewno przekracza zakres zwykłego zarządu, dlatego zgoda innych współwłaścicieli będzie konieczna. Bo jak mówią przepisy prawa [art 199 kodeksu cywilnego] do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
  • Do zwykłego zarządu należą natomiast wszystkie sprawy związane z eksploatacją nieruchomości, a więc:
    • pobieranie pożytków i dochodów,
    • administrowanie rzeczą,
    • konserwacja,
    • dokonywanie czynności zachowawczych a w tym wytaczanie powództw:
    • zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.
  • Jeśli pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody na wynajem lokalu, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd [art. 199 Kc.]:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

  • Zgodnie z art 207 k.c: Pożytki w postaci czynszu od najemcy, przypadają wszystkim współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

  • Warto też znać art 206 k.c, którym mówi, iż:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeśli masz jakieś pytania w tym temacie, odwiedź specjalnie do tego celu przygotowany wątek: Jak napisać zgodę współwłaściciela na wynajem mieszkania?

Inne podobne tematy:

Oceń mój artykuł:
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (7 votes, average: 4,71 out of 5)
Loading...
Wpis pochodzi z kategorii:

O autorze